物业设备管理方案.doc

设备运行维修计划设备管理做到"三好"、"四会"、"五定"。制定各系统的应急处理方案。量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为上海区域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。上海区域五角场万达广场机电设备设施特点上海区域五角场万达广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在:装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。设备数量多,分布区域广,停机影响大。机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。机电设备设施管理的重点和难点上海区域五角场万达广场机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。上海区域五角场万达广场商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。机电设备管理的原则和目标机电设备管理的原则预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理针对上海区域五角场万达广场机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。维修人员全部到位,分工负责。预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。备足备品备件,以被急用。加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。机电设备管理维修保养方式日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。实行机电设备的动态管理设立值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。各系统设备设施的管理要点及措施供配电系统管理要点及措施:效果:(1)保证24小时正常运行。(2)设备完好率99%以上。(3)投诉处理率100%。记录:(1)供配电抄表记录;(2)供配电运行值班记录;(3)供配电系统巡视维护表;(4)供配电系统维修保养表;(5)接地电阻测试记录表。其它:在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。给排水效果:(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。(3)限水、停水能预先通知用户。(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二