招商证券2008年香港股票市场房地产行业投资展望（PDF 32）..pdf

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2008年香港股票市场房地产行业投资展望
招商证券(香港)研究部
吴轩
2008年1月
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提要
¾ 2008年中国内地居民的住房需求仍将强劲,但高房价伴随着利率水平
的提高以及从紧的货币政策将可能抑制中国内地居民的住房购买力。
中国内地房价存在重估的可能性。
¾ 土地价格的大幅上涨对房地产企业未来的盈利能力提出了考验。另外
随着国家房地产调控政策在2008年的贯彻及延伸,中资房地产企业远
期的盈利增速将放缓。我们对2008年中国内地房地产行业的投资评级
为“中性”。
¾ 货币政策紧盯美元,实体经济依赖中国是香港目前“二元经济”的特性。
随着美国经济的放缓,2008年香港将可能跟随美联储大幅度的减息。
然而中国经济的高增长,高通胀势必影响香港。由此可见香港的负利
率时代已然到临。
¾ 香港就业率及人均收入的提高为香港楼市复苏奠定了坚实的基础。
2008年我们给予香港本地房地产行业“增持”的投资评级。
¾ 积极介入受惠于香港房市景气度上升的香港本地龙头房地产股,适当
回避受中较高的中资房地
产股,谨慎关注估值水平偏低的两地房地产个股。
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内容
1. 中国内地房地产行业概况
2. 香港本地房地产行业概况
3. 估值方法及重点公司介绍
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中国内地居民住房需求仍然强劲
图-1, 中国城镇人口及城市化率
¾ 城市化是拉动中国内地住房需求
的基础。预计至2010年时我国的
城市化程度将达到约50%,同期
。
¾ 城镇居民人均住房条件将稳步改
善。预计城镇居民人均住宅面积资料来源:国家统计局,招商证券(香港)
将在2010年时达到30平方米。
,图-2 中国城镇总新增住房需求
¾ 预计2007-2010年中国由城市化及
城镇居民住房条件改善所产生的
-

资料来源:CEIC, 招商证券(香港)
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住房供需缺口将有所收窄
图-3, 住宅房施工面积及本年新开工面积
¾ 2004-2006年我国住房施工面积及本
年新开工面积增速均在双位数以上,
而在2007年这两项指标更超过20%。
¾ 按房地产投资回报周期18-24个月计,
自2008年起我国住房供给将放大。
资料来源:CEIC, 招商证券(香港)
¾
亿平方米。而截至2010年时,我国住图-4, 住房竣工面积及住房竣工面积增速
房房竣工面积将可能接近7亿平方米。
¾ 经济适用房投资增速强劲,截至2007
年10月,经济适用房累积投资总额已
达到618亿元,累积投资增速为32%。
资料来源:CEIC, 招商证券(香港)
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城镇居民住房购买力将受到抑制
图-5, 城镇居民收入与房价比
¾ 房价高涨已导致我国城镇居民收
入与房价比超过10倍,居民对购
买住房的承受能力备受考验。
¾ 央行2007年连续加息6次,导致
房屋按揭成本有所提高。
资料来源:CEIC,招商证券(香港)
国家提高居民购买第二套住房的
¾ 图-6, 房价指数及5年期以上贷款利率水平变化
首付比至40%,提高存款准备金
%,双向提高房贷申请
门槛。
¾ 2008年中央将采取更紧缩、稳健
的货币政策,住房按揭贷款发放
量将进一步紧缩。资料来源:CEIC,招商证券(香港)
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中国房地产行业的催化剂仍然存在
¾ 受弱势美元及人民币汇率图-7, 美元对人民币汇率
低估的因素影响,人民币
升值将加速。
¾ 房地产属非贸易资产,颇
受外来投资者的喜爱。
资料来源:WIND,招商证券(香港)
¾ 国内资本流动性过剩导致图-8, M1、M2及贷款余额增速比较
了大量闲置资本流入股票
及房地产市场。
¾ 滋生资产泡沫的负利率现
象短期内可能仍然存在。
资料来源:WIND,招商证券(香港)
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中国内地房地产市场观望气氛浓厚
图商品房空置面积指数及二手房交易价格指数
¾ 房屋闲置面积屡创新高,一方-9,
面说明现房库存量的增加,房
屋销售的乏力。另一方面也说
明了房产的流动性有所下降。
二手房交易价格高位回落,房
¾ 资料来源:
地产投资市场由“热”转“冷”。 CE