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房地产成本核算及成本费用的归集与分配
第一章总则
1-1 为了加强成本管理,规范公司房地产生产成本核算,正确计算库存商品
成本,便于成本资料的比较和分析,根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以
及公司董事会和集团公司的管理要求,制定本规范。
1-2 公司房地产生产成本核算的任务是:建立和完善成本核算基础工作,合
理确定成本计算对象,正确归集和分配生产成本及费用,及时、准确、完整地提
供成本核算资料,以便及时发现成本管理中存在的问题,寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业,应建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工
作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团公司成本管理的要求,正确组织
成本核算工作,并自觉接受集团公司的监督。
第二章成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤:
第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。
第二步:设置有关成本核算会计科目,核算和归集生产成本费用。
第三步:按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象
之间的分配方法、标准。
第四步:将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之
间进行分配。
第五步:编制项目生产成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步:正确划分已完工和在建库存商品之间的生产成本,分别结转完工
库存商品成本。
第七步:正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关
规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工库存商品的销
售成本。
第八步:编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算
对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定
3-1 成本核算对象的确定原则:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归
集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周
期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要
等当地实际情况,确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项
开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工
或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管
理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
A、成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。
B、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算
对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。
C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分
成本核算对象。
(4) 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不
论其支出是否摊入房屋等库存商品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为
一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设
施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的
成本。
第四章成本费用项目及核算内容
4-1 库存商品成本核算应视库存商品的具体情况,按制造成本法设置成本项
目。为了加强库存商品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提
高企业经济效益,正确核算库存商品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算库存商品的成本,必须明确库存商品成本的种类和内容。库存商品成本是
指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。库存商品成本按其用
途,可分为如下四类: 1、土地开发成本:指房地产开发企业开发土地(即建设
场地)所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本:指房地产开发企业开发各种
房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3、
配套设施开发成本:指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿
转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、
代建工程开发成本:指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、
房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类库存商品成
本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:成本项目一般包括下列六项:1)
土地征用及拆迁补偿费 2) 前期工程费 3) 建筑安装工程费 4)基础设施费 5)基
础配套设施费 6) 开发间接费
4-2 各成本项目的开支范围如下:
土地征用及拆迁补偿费
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包