写字楼调查报告.doc

济南市写字楼调查报告09工商管理2组:谢厚恒赵钦宗耿吉祥宋清超李承龙帅中兰邱钰刘彩霞杨敬秀2011-04-12目录 第一部分写字楼调查概况 11、写字楼调查目的 12、调查时间 13、调查对象及路线 14、调查方法 1第二部分调查信息汇总分析 2一、整体情况 21、中心板块(泺源大街片区) 22、西客站板块(经十路与经七路交汇区域) 23、山大路----二环东路区域板块 24、东部高新区板块(二环东路以东) 3二、写字楼具体信息分析 31、写字楼类型分析 32、写字楼的周边配套情况分析 43、写字楼入住企业情况 54、入住率情况 55、平均建筑面积概况 66、价格分析 67、内部配套情况 78、车位配比分析 8第三部分代表性写字楼分析 91、历山名郡 92、银座数码广场 103、山东商会大厦写字楼 12第四部分附录 131、信息汇总表 132、济南写字楼调查表 14第一部分写字楼调查概况1、写字楼调查目的通过对济南市区主要主干道周边写字楼的调查,了解诸多写字楼(万达广场、恒基、舜耕山庄会所等)的基本状况:项目名称、占地面积、租售比、车位配比、价格、物业管理费等情况。整理分析和研究济南市区写字楼定位、市场状况和发展趋势。从而为有关写字楼建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建设时机及开发经营方式等决策提供科学依据,实现写字楼特定的经营目标。2、调查时间2012-3-17——2012-3-25,大约用一周半的时间调查完各主干道周边的写字楼3、调查对象及路线历山路:历山名郡C座、达盛商务空间写字楼、兴业商务写字楼解放路:银座数码广场、华强电子城、宏图三胞、济南华强广场泉城路:山东商会大厦、齐鲁国际大厦涉外写字楼、天业国际大厦写字楼、华能大厦写字楼泺源大街:圣凯财富广场写字楼、中信银行写字楼无影山路:天建写字楼千佛山路:海蔚广场写字楼、华天大厦经十路:舜华园商务会所、连城国际写字楼、阳光100办公楼经四到经七路:万达广场、泉景·恒基商务写字楼、双西苑写字楼(装修中)4、调查方法这次调查属于描述性调查,我们采用调研法中的人员访谈、电话访谈和实地观察法。第二部分调查信息汇总分析一、整体情况1、中心板块(泺源大街片区)(1)市场概述:位于泺源大街泉城路附近,交通发达,金融服务等商务配套齐全,聚集了大量的人流,物流和信息流;(2)该板块聚集了二十几座写字楼,例如,中信广场、中银大厦、天业国际、华能大厦、齐鲁银行大厦、山东邮政大厦等;(3)该地区写字楼平均建筑面积50000平方米左右,售价在14000元/平米左右;(4)该板块大多为甲级高档写字楼,入住的也多为大型企业,一般是纯商业写字楼或酒店式的写字楼或银行式写字楼;(5)本区域位于济南市中心,交通是通八达,配套完善;(6)写字楼的经营方式:70%的写字楼只租(例如中信广场,银座写字楼),可租可售(如:胜利大厦、邮政大厦、齐鲁国际)和只售(丰利大厦)都占很小的比例,两者分别占20%和10%。2、西客站板块(经十路与经七路交汇区域)(1)市场概述:继奥体片区之后最热门的区域,在京沪高铁工程的带动下,济南以西客站规划为契机,掀起西进运动,恒大、万科等国内一线大鳄已经将目标瞄向该片区,其发展的潜力有目共睹,无可争议的成为济南下一个房地产开发的重点板块;(2)该板块大体有十几座写字楼,例如:新空间大厦、军泰写字楼、航空大厦、、泉景同润商务大厦等;(3),平均售价为10000元/平米左右;(4)本版块多为酒店式写字楼,高档次比较少,多为中低档的;(5)写字楼经营方式:多数为租赁。3、山大路----二环东路区域板块(以山大路为轴线西起历山路东至外环路)(1)市场概述,随着山大路商圈的不断成熟,百脑汇、赛博数码广场、华强电子世界的加入使市场科技规模不断扩大;(2)山大路目前大体有四十座左右的写字楼。例如:山大路附近银座数码广场、华强广场、中润世纪广场、山东鲁能科技大厦、齐鲁软件大厦、华电国际、银座燕山写字楼;二环东路嘉恒商务大厦、东方丽景商务大厦、冬领尚座、三庆、枫润大厦等。(3)历山路写字楼平均建筑面积在30000平方米左右,售价在12955元/平米左右;(4)该地区大部分为乙级写字楼,只有极少数的甲级写字楼,例如银座数码广场;(5)此板块写字楼多为商住两用的中小型写字楼,周边配套比较完善;(6)本区域写字楼经营方式:86%采用只售不租的形式(业主买后也一般转租),可售可租的占13%,只租的项目比较少;该区域入住率在70%左右。4、东部高新区板块(二环东路以东)(1)市场概述:济南高新技术开发区逐步形成了以电子信息科教研发等多元化产业格局的高新商业圈,该板块汇集了大量从事科研的智力密集型企业;(2)高新区写字楼大体有三十座左右,例如:鲁银银河大