重庆市红山厂老公寓项目策划方案.doc

红山项目策划重庆铭嘉实业有限公司市场分析(一)重庆旅游业基本情况近年来,随着居民消费水平的提高,旅游消费日渐走进大众生活,成为人们日常生活一个重要的组成部分。从市场增长率来看,全国旅游市场年增长率在13%,重庆旅游市场增长率约高于全国市场增长率2个百分点,保持在15%左右。因此,旅游产业是一个名副其实的朝阳产业。正因为如此,各地旅游新景区纷纷亮相。就重庆市场而言,除长江三峡、四面山、金刀峡等老景区外,近年来开发的万盛黑山谷、武隆仙女山等新景区,都收到了良好的效果,对地方经济的发展起到了巨大促进作用。从旅游消费看,游客的旅游消费呈现出两个较明显的特征:其一,旅游消费层次提升,因为随着居民消费能力的提高,过去那种单纯的观光旅游已不能满足游客的要求,对于新开发景区而言,景区项目的可娱乐性、可参与性等日益受到游客的青睐。其二,旅游消费从总体来看,与一般消费品消费不同的特点在于重复消费性低,这意味着,旅游景区间的竞争尽管激烈,但与一般消费品之间的竞争有不同的特点。神龙峡旅游景区位于重庆市著名的旅游胜地南川市境内,总开发面积约20平方公里,自然环境、生态资源优越。在重庆地区范围内,神龙峡具有“峡谷最长、植被保护最好、山水景观最佳、峡谷内居住人口最少和距成渝等大城市距离最近”的独特优势,是重庆乃至全国不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、农庄、旅游地产于一体的优秀旅游景区。(二)老年服务业基本情况同时,据统计,,占总人口的11%;,占当时总人口的16%左右,养老服务行业也成为一个较大的社会问题。全国老龄委有关负责人说,随着社会生活方式的转变,老年群体在日常生活、精神慰籍、紧急救助等方面呈现日益增长的需求。2006年2月20日,全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等10个部委联合下发了《关于加快发展养老服务业的意见》指出要逐步建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系,并指出了今后发展养老服务业的六项重点工作。为促进养老服务业发展,意见指出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度,积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业,鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。(三)红山郦镇和整个项目的关系神龙峡旅游景区分原生态旅游景区、里隐坝国际生态农业示范公园、红山郦镇、山地9洞高尔夫练球场及精品民族风情别墅群等组成,红山郦镇不但是整个项目的入口所在,完善补充了整个项目的接待、休憩、商业、餐饮等功能,是整个项目的人流集散地,同时,由于设计了大量的老年公寓住宅,具有生活区的功能,即使在旅游淡季,也能保证自身的人气,避免了个别旅游景区淡季人去楼空的现象。随着整个项目的不断开发、发展,也能极大的促进红山郦镇的繁荣,从而保证前期投资者的物业保值升值,使红山郦镇自然形成周边乡镇的商贸、人文中心。(四)主要竞争对手分析一、项目定位本项目为一个集影视、旅游度假、休闲、商业和老年公寓等功能为一体的综合性生态社区。规划考虑养生和休闲旅游两方面的消费需求,做到社区与景区的资源融合。二、社区各组团规划思路1、影视城组团利用原厂房只对其外立面进行改造,以保持与整个社区的外立面风格相对统一。影视城与其他组团间采用高大乔木和绿化带进行分离。2、旅游度假组团考虑规划在临主交通道路、临河及中心花园(绿化带)区域,以小型套房为主,客户目标群体为重庆固定资产投资者,建成后主要作为神龙峡旅游区的外部接待中心,日接待能力应达到200~300套的中高档社区,室内精装修。3、休闲运动区组团此区域包括中心绿地、影视城入口大门、入口景观带和网球场、天然生态游泳池、康体设施、健康步道及部分相应的室内活动项目。要求各功能区相对集中,从而体现整个社区的自然和大气。4、商业区组团为方便商业区今后的管理、经营,应尽可能临近大门和主要交通道路,同时,该区域应高度集中,以不破坏整个社区的自然、和谐、幽雅为好。前期商业区要考虑的功能有特色餐饮、特色工艺品、珍稀植物、书画古董店、无污染农业净菜超市、生活超市等。5、老年公寓组团可考虑规划在相对独立、安静的区域,生活功能完善,相应的保健、医疗、康体娱乐、物业管理齐备的中档社区,初步规划300~500套。室内简装或局部装修。三、规划要点1、动静分区、各功能组团相对独立、相互联系,要充分考虑各组团的安全性、私密性。2、尽可能在原有建筑基础上进行改造,原有建筑和总体规划冲突时及为达到相应的容积率时,要积极规划新建。新建项目应尽可能安排在开发中的第二、第三期中。3、整个社区入口可不受现有道路条件的限制进行规划,入口的设计应考虑到项目本身的特色及将来发展的需要。4、道路系统可在现有基础上进行改造,但是,为保证社区的独立性及安