烟台市商业市场现状及发展分析.doc

附件二烟台市商业市场现状及发展分析根据项目的实际情况,我们此次调查的重点为烟台零售商业以及家居建材、数码通讯等专业市场。一、烟台市商业发展历程要点概述:烟台商业历史源远流长,现代商业可以划分为三大阶段,目前处于高速发展的城市中心商业聚集时期;烟台商业的发展历来以芝罘区市中心南大街一带为主,随着莱山的发展和规划的推进,新的城市市级商业功能区正在形成。城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的,以满足不同时期的消费模式和购物需求,根据商业物业类型的变化,烟台市的商业发展大致可以分为三个阶段:(一)第一阶段:百货大楼时期烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西扩张,城市商贸交易中心范围不断扩大,至上世纪80年代处,商业中心向西偏移,形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环境下,计划经济模式依然存在,且城市交通不够便利,商品流通尚不发达,而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种类和质量方面又较有保证,于是受到了居民的信任与追捧,形成了烟台该时期的主要商业形态。1、代表性项目:百货大楼2、主要特点:(1)具有计划经济的模式,市民购物呈集中购买的形式;(2)该时期商业模式单一,购物场所的可选择性少;(3)主营日常用品。(二)第二阶段:振华商厦、华联商厦时期该时期大约是上世纪90年代,居民对商品的需求不断增加,而随着改革开放的深入,民营经济的发展和城市交通条件的改善,出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜爱。于是,烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联商厦”“三足鼎立”的竞争格局。1、代表性项目:华联商厦2、主要特点:(1)经营商品较为齐全;(2)商场经营理念贴近市场,以市民的购物需求为经营导向;(3)商业辐射范围有所扩大,但商业功能单一。(三)第三阶段:城市中心商业聚集时期随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高,众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区,逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈,其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善,商业辐射力逐渐向四周延伸。同时,海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业,极大的丰富了城市的商业形态。1、代表性项目:南大街购物城、南大街商业街2、主要特点:(1)商业规模扩大,商业辐射力增强,商品种类增多,业态分布趋于多层次;(2)出现较为先进的商业形态,如商业街;购物环境有较大改善;(3)大型商业网点聚集于城市中心区,网点布局不尽合理;网点数量多,而街区式商业少;地面停车位严重不足,交通拥挤。(四)、发展历程简图振华商厦、南购、华联商厦、振华购物中心、阳光国际、时代广场、百盛购物中心、第一大道、三站市场、德胜兴业广场等商业场所林立,烟台总体商业兴旺但档次不高烟台振华国际、阳光100、天鸿凯旋城、万象城等各大型商业项目在建,将会提升烟台整体商业档次和形象至今九隆广场成功地引进了天津家世界超市,同年8月铜锣湾百货业在九隆广场开业,但由于种种原因,广场运营低迷2005年良友突发抢购事件,政府和良友广场几经努力,平息了风波,但最终难逃倒闭命运百盛购物中心开业,大润发进驻,逐渐壮大至今2004年昌隆赛特购物中心成立,几个月后,赛特折戟而归家家悦同年低调进烟台,逐年发展壮大连锁店一家接一家开了起来2001年良友广场成立,对烟台百货业产生了深远的影响。成立伊始,提出一站式、会员制、仓储式、导购制等系列新的营销理念。而“良友”也迅速得以壮大:短短几年,在省内连开18家分店,年销售额突破10亿元百货大楼这个曾经的“老大”却因受到政府干预以及自身不能及时调整市场竞争机制,开始亏损。他们提出了“学良友机制、学振华亮堂、学华联资金”的口号,但最终没能逃脱被振华兼并的结局泰丰商厦则另一番风景:几次三番的调整,不过成了一座租出去就算、无主题名称、无主导项目的商业大楼而已华联商厦开始了多元化发展的策略,更多的资金和精力被分流,客流越来越少,商业品牌越来越差,时至今日已奄奄一息南购、名品服装、天天渔港、润隆大厦、烟台商城等陆续开业1998年百货大楼是烟台商业的老大振华商厦慢慢地崛起并兴旺起来华联商厦的开幕营业,打破了烟台商界长久的平静,她以豪华的商品、舒适的环境和相对超前的理念,深受港城市民拥戴泰丰商厦开业,并打出了“吃在泰丰”的口号上世纪80年代——90年代初期小结:烟台市商业特征从80年代至今,二十多年间,烟台商业中心先是从百货大楼东移到华联,再由华联西移到振华、良友一带,集中在了南大街附近一公里长的范围内。烟台的商业在90年代主要以百货业态为主,振华、华联、百货大楼、良友广场四大百货商场。在华联和百货大楼及良友