东方伟业2010年11月18日城市综合体开发和运营的实战要点.pdf

城市综合体开发和运营的实战要点东方伟业(中国)--近视,远视一、2010商业地产发展形势前瞻(1)由于房地产政策小幅收缩,没有大幅收缩,保持了稳健,%。(2)中国经济增长从环比来看,2009年是V型增长,2010年是倒V型增长;(3)中国的消费能力已经启动:短期刺激消费因素:收入分配进入拐点,居民收入增长高于GDP增长,消费支出增速也超过GDP增速;农村收入增长加快,低收入人群收入大部分都用于消费;地产火爆,带动下游消费。——农村消费城市化:农民工返乡,96%再就业,其中40%在本地就业,带回了城市化的消费观念;沿海企业迁内地,为返乡民工提供了就业机会;农村收入达到了耐用消费品加速普及的临界点(农村人均收入6000元,达到城市1999年水平)。人口结构推动消费:20—30岁人群比重上升,2005—2015年该人群比例高达2亿,该部分人群有很强的消费能力。——汽车进入快速增长:人均GDP达到中低档汽车均价的1/6时,汽车消费快速增长,当达到1/4时会爆发性增长。东部2001年、中西部2007年达到1/6;东部2005年、中西部2011年达到1/4。城市综合体的发展机遇--近视,远视(4)房价还会再涨短期因素:二、三线城市可承受能力依然合理,主要城市收入中住房支出比为73%,但是真正有购买能力的是30%的人群,这类人群的该比例只有43%;流动性泛滥,货币投放增长30%,在短期内这种局面很难改变。长期因素:城市化因素、人口结构因素。(5)中小城市又遇机遇:城镇化、城市化、放开户籍!•恩格尔系数由0·60下降到0·37•基尼系数由0·18上升到0·42城市综合体的发展机遇--近视,远视1、快速城市化发展的机会2009年,中国有建制城市655个,百万人口以上城市118个,特大城市39个。当前,,中国城市化率已达到46%。未来五年,中国城市化率的目标是60%,到2020年中国城市人口将增加到8亿,,到2030年将达到10亿。21世纪中国城市化的一个趋势就是,大城市、特大城市持续发展;由多中心城市带动的区域城市群(带)发展迅速;中等城市呈崛起趋势;小城镇与城乡一体化发展。现代生活方式和城市文明进一步向中小城市及乡镇扩展,集中体现为商业地产的持续需求和发展趋势不减,土地资源成为最主要的投资资源。2、城市商业需求的发展机会随着城市人口和中等收入阶层的崛起,城镇居民人均GDP达到5000美元水平。中国的消费率持续不断上升,2009年达到62%,2020年将达到71%。国家政策趋向大力发展内需市场,现代商业业态的升级和新的城市发展规划目标促成未来五年近10万亿元的新增商业地产投资机会。3、资本运营的机会商业地产主要是以零售业租金收益为主要收益来源的物业投资营建。其年租金收益越高,资产价值越高。一般其资产估值是其年租金收益的10-15倍。因此,持有商业物业是资本市场的新兴产品,通过资产证券化、房地产REITs等手段,将可获取长期稳定的资产保值增值和经济增长带来的资产增殖。目前,房地产行业已经由土地开发营建向房地产资本营建转移,东方伟业商业地产的运作模式也由开发模式向投资模式转变。城市综合体的发展机遇--少谈主义,多看地图我国一万公里高铁计划即将实现,将极大改变中国经济平衡发展的步伐,中西部城市群崛起城市综合体的发展机遇--不仅仅是土地,不仅仅是建筑PARKOFFICEConventionHOTELHOPSCAHOPSCASHOPPINGMALLAPARTMENT城市综合体是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体,将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存,相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。国外城市综合体的英文名为HOPSCA,是英文单词Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shoppingmall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)首个字母的缩写。城市综合体的发展机遇--城市化呈多核发展是必然趋势核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体以深圳为例:城市次中心城市综合体城市核心区城市综合体的发展机遇--进入二三线城市经过研究,原则上具备开发城市综合体二三线城市的基本条件,具体标准如下:指标数值城市区域人口50万以上,辐射人口100万以上城镇近地点商圈人口30万以上GDP100