东湖春树里营销策划方案.pdf

【东湖·春树里】营销策划目录审时度势————东湖的诱惑抢位出位————产品的价值江南突围————形象与定位春天交响曲——营销攻击体系春华秋实———策略/价格体系审时度势【市场竞争态势分析】2007武汉市场的几个显著特征走势——半年平稳/年中发力/提前入冬2007年1-5月份武汉房地产住宅市场成交均价小幅波动、成交量较为均衡,市场平稳增长;进入6月份,市场开始发力,住宅成交均价大幅非理性跳跃增长,整体市场出现量价齐升的局面;至11月份市场提前进入寒冬,不仅成交均价增幅急剧回落,住宅成交量也大幅下滑,市场提前进入寒冬。三大“暗示效应”推动房价年中跳涨暗示效应1:“面粉”比“面包”贵——价格肯定上涨暗示效应2:供不应求——再不买就买不到了暗示效应3:外力推动——抢购恐慌二大“外因传导”导致市场提前进入寒冬外因传导1:频繁加息/控制2次房贷/打压投机——炒家出局/投资减少外因传导2:深圳/广州等一线城市房价下降——观望等候/市场“惜购”2008武汉市场的预测政策走向稳字为上目前政策走向带来结果将是:保障性住宅供应体系及对炒房者的打压,房价将回归正常轨道;2008年,宏观调控政策走向基本明确,但受CPI持续上涨的压力,央行可能再次加息,由此可能延长楼市的“寒冬”期。但为保持楼市的稳定,想念政府不会再出台更严厉的调控政策。观望依旧博弈持续受加息、二次房贷、一二线城市房价大幅回落等政策面与市场面影响,预计2008年5月之前,购房者观望与持币待购的心态依旧,买卖双方的博弈仍将持续,陷入“看谁顶得住”的僵持状态。最终,在刚性需求的促使下,房还是要买的,价还是要涨的。只是,买的少了,涨得也少了。三级分化中心看好住宅板块的中心、次中心、郊区三级分化明显,产品也因板块、自然资源而异,形成径渭分明的板块产品特征,但在板块内住宅产品同质化较为严重。中心城区房价是整个楼市的风向标,“涨”字在武汉市场上将仍然是主流。…………总部特区/核心动力隧道地铁/畅享便利东湖沙湖/两湖总督中南徐东/黄金内环豪宅云集/群英荟萃——————————区位交通景观配套市场东湖的诱惑徐东的诱惑版块解读版块价值1——珍稀大武汉最重要的滨湖版块,滨湖生活第一极东湖滨湖地带已经发展成为大武汉一流的、在湖北乃至华中地区最具有影响力的商住、休闲、旅游度假生活区。武汉已经出台湖泊保护条例,划定“三线”保护带,严格控制滨湖带建筑,湖景住宅越来越珍稀。版块价值2——总部经济区总部经济已成为武昌经济发展中最强大的总部区重点发展金融保险、高新科技、文化传媒、中介咨询、商贸娱乐等五“引擎大产业。以龙头企业”领跑、政府规划引导、对外大力宣传、相关政策支撑等举措进行扶持,有力地促进了以五大产业为核心的现代服务业快速发展。版块价值3——东湖住居新城以徐东、中北路为核心带的泛东湖居住区,正成为武汉楼市最耀眼的板块武汉地铁线得规划与建设实施,必然会给区域带来更大得发展机遇。版块竞争格局——三足鼎立环东湖带、环沙湖带及徐东、友谊大道沿线,形成三足鼎立的竞争格局环沙湖带徐东&友谊。大道带环东湖带