东莞房地产三旧改造有关情况20100319.doc

“三旧“改造实施细则有关情况
12月18日, 市政府公布了《东莞市“三旧”改造实施细则》(以下简称《实施细则》)。《实施细则》规定了“三旧”改造的对象,提出了近期到明年底计划改造3万亩的目标任务。值得注意的是,除了《实施细则》,相关部门还根据《实施细则》出台了一系列“操作指南”。
重点关注一:民营资本进入“三旧”改造房地产开发两种途径:
一是由具有法人资格的公司或企业通过竞投方式取得拆迁资格,拿到拆迁资格后可以通过协议出让方式取得土地使用权,意即拿到拆迁权就拿到了土地。
二是由政府负责拆迁。企业通过竞投获得土地,把地价款一部分先付给政府用来拆迁,政府拆迁完了交给企业,企业再把另一部分地价款给政府。
根据《实施细节》附件1:土地出让金标准(一)非经营性改为经营性用途的补交土地出让金标准:南城属第一类镇街标准为1000元/平方米;(二)商业改为商住用途的补交土地出让金为500元/平方米(南城)。(容积率按照1的楼面地价计算)
重点关注二:六种“三旧”土地无需“招拍挂”
《实施细则》规定,“三旧”改造新政策对属于政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让之外,其他6种情况可以通过协议出让方式供地:
一是招标明确企业承担拆迁改造的;
二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的;
三是原土地使用者自行改造的;
四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的;
五是集体全资自行改造的;
六是收购相邻国有土地集中改造的。协议出让就无需“招拍挂”。
其中第三种“原土地使用者自行改造”,就分为
有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造、
划拨国有土地使用会权人自行改造
有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。
这三种类型仍属于成片改造,虽然是“有偿出让”和“划拨”,土地性质却都是“国有”。其中“划拨”多是对于“国”字号企业或政府下属单位而言。上述六种供地方式是对现有供地政策的一大突破。
优惠
容积率可以适当提高刘志庚表示,考虑到“三旧”改造成本较高,可以适当提高容积率。这在市发改局制定的操作指南《东莞市“三旧改造区域产业导向目录(2009年本)》中,允许房地产进入”三旧“改造区域,”但不包括别墅类房地产开发项目和低密度、大户型住宅项目,,单套住房建筑面积超过144平方米的住址项目,必须是中小户型的普通住宅。
减免返还13项市属税费
《东莞市“三旧”改造实施细则操作指南》明确:“减免返还13项市属税费、开发商参与‘三旧’改造可适当放松容积率、拆迁业主能参与土地收益分成”,在减免返还的13项市属税费中,仅免缴新增建设用地有偿使用费一项,。
《细节》第五章鼓励措施
(五)对现有工业用地改造后不改变原用途,提高土地利用率和增加容积率的,不再补缴土地出让金)。根据这个鼓励措施,如果提高进入“三旧“改造规划中的宏远工业区的容积率,如果不改变用途可以不用补缴土地出让金。
标准
“成片”就是5万平方米以上《实施细则》规定,成片“三旧”改造单元规划的面积不能少于5公顷,5万平方米,也就是75亩。
单宗项目改造分四种类型:已批建设用地改为经营性用途(不包括商品住宅)、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属、超占土地完善手续。
门槛
“三旧”改造腾