衢州营销规划.ppt

衢州新奥公司2004-06年3年营销战略一、市场发展趋势预测1、、城市概况衢州的城市基本概况地理位置:衢州市位于浙江西部,钱塘江上游。她南接福建,西连江西,北邻安徽,省内与杭州、金华、丽水三市相衔。衢州市区是浙西的交通枢纽和政治、经济、文化中心。行政区划与人口状况:衢州市区所在地柯城区辖上街、下街、荷花、新新、衢化5个街道办事处,柯城、万田、姜家山、汪村、黄家、花园、石室、华墅、沟溪、七里、九华11个乡,航埠、石梁2个镇,54个居委会,309个村委会。截止到2002年底,柯城区总人口399981人,其中非农业人口171842人。(根据政府相关文件,衢州新奥所开发的区域为不含衢化街道的衢州市区,即上街、下街、荷花、新新4个街道办事处,总人口约为142842人,总户数约为47934户。)规划情况:市区规划建设用地范围:北部以杭金衢高速公路为界,东部以乌溪江为界,南部以衢化南路为界,西部以规划建设的环城西路为界,城市建设用地基本控制在柯城区行政区范围内,。近期(~2005年):城市建设主要集中在南市区发展,居住用地主要开发市南区的梅花小区(安居工程)和下张开发区的商贸和居住区,居住用地的开发以市政府所在地和荷花小区为中心,市政府西侧由东向西展开,下张居住区由西向东进行。中期(2005年~2010年):继续完善南市区的规划建设,至2010年基本完成南市区居住区开发任务,同时完成双港工业区的开发任务,建设老城区北部居住区,并基本建设完成。开发建设花园岗工业区,进行花园岗南部居住区的用地准备,今年己基本建成花园岗区“一桥三路”的框架。远期:以花园岗区为重点,进行开发。根据对衢州市区各街道办事处走访调查进行汇总,结果如下表所示:序号名称户数(户)人口数(人)区位1上街街道876423778江滨路以东、机场以西、南湖以北、中河沿以南2下街街道1259438238江滨路以东、机场以西、中河沿以北、浮石以南3衢化街道458711928巨化集团公司家属区4荷花街道1894258031双港以东(含双港)、铁路以南、衢化路以西、环城南路以北5新新街道763422795下张经济技术开发区6花园岗区??花园岗区合计52531154770根据市政府文件规定,衢州新奥所能开发的区域为上街街道、下街街道、荷花街道、新新街道、花园岗区等,由于花园岗区现为农村空地,正在平整道路,预计明年才有住户入住。实际总人口142842人,实际总户数47934户。衢州市区人口户数分布状况衢州城市人均收入状况政府支持与环境保护政府支持:市政府在2003年8月底出台了《衢州市市区管道燃气管理办法》,《办法》指出:市区范围内新建住宅应当配套管道燃气设施,同步设计,同步施工,同步验收。在新建住宅方面给市场开发提供了有利的支持。环境保护:在环境保护方面,在市区虽然禁止使用燃煤锅炉,但对燃油锅炉无限制,且对原有燃煤锅炉不予强制报废。而且,出于发展经济考虑,对新建工厂使用燃煤锅炉也采取包容的态度,整体执法力度不大。目前衢州市居民用燃料情况:衢州新奥是衢州市区唯一一家管道燃气运营商,现有管道用户(己签合同,包括在建和未建户数):9894户,预计到年底可通气户数为1500户。城区居民居住情况衢州市市区由于冬季时间短,雨季长,湿度大等因素,平房住宅普通为2层楼结构,一层不住人,楼户一层为架空层,顶层有阁楼,由于住宅商品化时间较早,及城中村改居政策的推出,整体楼房户与平房户比例约为7∶3,,。在三万多户楼房住户中,属荷花街道的双港开发区地处衢化铁路及浙赣铁路交叉区中间,开发难度相当大,共有约5500户居民,多为江山、常山等郊县低收入阶层,整体消费不高,可开发性不高。在调研中,我们发现荷花东区、斗潭东区、斗潭西区、荷花巷等80年代造的楼房,户型较小且属于离退休及中低收入居民所有;天宁巷、天后街等待拆区;清莲小区、兴华苑等拆迁安置房约6980户暂不宜列入开发计划中。另有繁华地段沿街商铺楼房住户约5300记左右,安装较为困难,暂不能开发。经计算得实际可列入开发计划的老户约有15774户。居民分布情况表序号名称居委会数量户数(户)备注自建房数量楼房数量1上街街道138764262961352下街街道1712594377888163荷花街道918942含无开发价值的双港开发区4682142604新新街道117634多数为城中村32914343合计479341438033554注:由上表得知,各居委会中约有30%居民为城中村自建房居民,我公司实际可开发楼房约为33554户,其中属荷花待道的双港开发区由于处于衢化铁路及浙赣铁路交叉区中间,开发难度相当大,投资与回报不成正比,此小区共有约5500户居民