土地估价师-土地估价方法(五).doc

土地估价师-土地估价方法(五).doc土地估价方法(五)一、单项选择题丄、主要是根据国家法律及政策规定的相关成本是 。开发土地成本 、 计算土地取得成木要注意要点不包括 o土地取得方式 、 《中华人民共和国土地管理法》就征地费用各项标准有更加明确的规定,土地取得成本基本包括土地平整费、人员安置补助费、地上定着物和青苗补偿费土地补偿费、土地平整费、地上定着物和青苗补偿费土地补偿费、人员安置补助费、土地平整费土地补偿费、人员安置补助费、地上定着物和青苗补偿费4、 土地补偿费、人员安置补助费的估算中,采用年产值估算的公式为 o土地补偿费=年产值x综合补偿倍数土地补偿费=农用基准地价x区位条件修正系数土地补偿费=(总补偿费-青苗补偿费-建筑物补偿费-构筑物补偿费-其他补偿费)x区位条件修正系数土地补偿费=(年总收益-年成本)divide土地还原率x修正系数5、 与剩余生产力相反视角的一种原理是 o替代原则 、 假定估价对象为买卖所得,协议成交价为800万元,根据协议约定,成交价格包括房屋补偿,同时,由于原土地使用者为小型工业企业,给予搬迁及生产损失补偿100万元,另外,由于急于成交,买方愿意支付20万元的加急费。估价师的调查结果显示,当时建筑物的价值为150万元,除急于成交外没有其他特别因素,当时市场情况比较稳定。由于产品转移原因搬迁晚了1个月的时间,卖方愿意减少10万元,并签订了备忘录。则估算单位土地取得成本为 万元。A・550 ・560 、 目前,农地征用方式下一般将计息时间设定为 年。・4D・58、 土地投资利润计算的关键是确定利润率,通常要考虑的情况不包括 。A・利息的类型 、 下列原则中, 可以看成是与剩余生产力相反视角的一种原理,也就是说,产品的价值可以分割还原成各生产要素的价值。贡献原则 、在使用剩余法估价吋, 不仅仅是一般性原则,而II是一个需要特别强调,并具有操作性的原则,这是准确确定不动产价值的关键。A・ >下列选项中, 一般来源于规划,估价师要仔细调查相关资料,并实地勘察有关情况,然后综合确定。市场平均空置率 、 既是剩余法估价必须的要求,又是估价的一般性要求的是 。稳定市场条件下的价值 、 简单地说, 是通过比较估价对象与所在级别或区域内土地的平均条件,并根据二者差异,以基准地价为基础修正并确定待估宗地价格的过程。基准地价系数修正法 、 下列不动产价格确定的方式中, 更适合待开发土地假设性不动产价值的确定。A•以市场交易案例进行比较确定以市场平均价格水平为基础,采用趋势分析的方法或者是指数调整等方法分析确定以不动产自身售价为基础确定对于已经建成的收益性不动产,必要的情况下可以通过收益还原法评估确定15、 剩余法估价中为保证估价结果的安