2007年郑州市寺坡城中村开发战略报告.doc

前言
百合田与贵公司因天下一家·新天地项目缘聚于此,归之于长沙城市发展的机遇。百合田认为城市核心区的大型商业综合项目的运营,与所处城市的运营现状及未来发展是密切相关的。关注长沙现状及未来的发展趋势,同时着眼于上东区的城市变迁,是本项目赖以发展的坚实基础。
本报告放眼全国,以城市发展的至高点及最新国际理念为出发点,综合考察、科学定位本项目——若仅单纯地从开发的角度考虑项目,既难以保证项目的短期销售与出租收益,也无法确保将来的全面运作成功,因此本报告要求开发商对于项目要有短期开发收益的考虑,亦要注重为项目注入可持续性经营与收益的元素。
百合田深知一个项目的成功运营,从前期规划,到招商,以至后期运营都不允许我们有半点懈怠,所以,首先特别感谢贵公司能够给予百合田机会,来到长沙参与这个有意义的项目,同时本公司也深信本案必将是百合田下一个成功服务的典型案例。
目录
1前言
6核心思考
9第一部分:案例篇
14第二部分:分析篇
15一、项目本体分析
15(一) 项目经济指标
16(二)市场调查结论引述
17核心观点:
18第三部分:定位篇
19一、 整体定位
19(一)定位思考:
21(二)定位推导
27二、项目市场定位
28三、整体规划思路
29第四部分:商业篇
30一、开发思路
31二、目标消费群体定位及特征需求
33三、产品定位
35四、业态定位
36本项目的特色风情商业:
42五、功能业态建议
42各功能区一览表:
43六、核心价值体系
44(一)规模:20亿巨资,再造商圈
45(二)规划:国际风尚街区,接轨国际商业理念
46(三)区位:东部商都的高端旗舰
47(四)一站式:集购、逛、赏、品与一体的全功能商业综合体
48(五)战略合作:与品牌协会,经销商,知名俱乐部形成战略联盟
49(六)商业文化:商业品牌文化、小品、故事、商业信息、商业活动
50(七)商业中心的经营推广:一千万推广基金,一月一营销,一节一活动
52(八)经营管理:引入知名经营管理公司。招商控制,活动推广
54七、商业整体规划布局建议
54(一)业态布局建议
55(二)商业动线规划建议:
57八、本项目租售比建议
57(一)著名项目的租售比:
58(二)商业理论:
58(三)项目租售状况及分布:
59第五部分:住宅篇
60一、住宅开发理念:
60(一) 住宅开发思考:
62(二) 住宅产品定位
63(三) 客户定位
63城市财智力量阶层
67客户定位总结:
68二、住宅产品体系
68(一)产品价值增殖体系基于客户需求打造产品核心竞争力KPI体系
69(二) 住宅核心价值体系
96四、整体包装系统
96(一)项目整体规划布局
97(二)项目形象体系打造
100(三)形象展示:
101五、营销卖点提炼
103第六部分整体营销篇
104一、营销阶段划分及策略
104(一)核心策略:
105(二)营销计划:
108二、整体招商计划
110三、营销目标
111四、启动区营销执行
111(一) 启动区目标分解:
112(二)启动六大策略:
113(三)启动区营销计划:
115五、整体营销策略:
116(一)活动营销:
120(二)媒体策略:
122(三)现场策略:
124六、整体营销阶段划分
125七、 百合田服务机制
125(一)销售系统5大保障机制
126(二)与甲方的沟通反馈机制
127结束语

核心思考

第一部分:案例篇
从全国视野看中心区商住项目的发展
百合田以全国视野提供三个一线城市相似度较高的典型项目研究。
案例一: 中海橡园国际——与本项目的相似度达到85%。是广州2010年的明星楼盘1>.同处于城市的新发展带,由于项目超大购物中心的强势介入成就一个工业大道新商圈,迅速提升价值,住宅销售比周边楼盘价格高出15%
物业
名称
中海橡园国际
规模
项目由4栋27-30层
高层电梯洋房组成
地理
位置
位于海珠老城区和白鹅潭经济圈的核心地段,东临工业大道,2号线江南西站A出口
占地
面积
㎡
总建面积
22万㎡
商业面积
8万平方米
物业
服务
中海物业
案例二: 深圳万科红——万科红是万科集团2010年开发的新商业中心区楼盘,单面临街锦龙路,在住宅销售前成功引入吉之岛,苏宁电器,西班牙美食风情商业街,极大提升项目价值。住宅销售20000元/平方米的价格比周边高出20%
物业名称
深圳万科红
规划
规划有6栋29层至31层
建筑类别
塔楼高层
占地面积