以买卖合同作为借款担保的法律效力.docx

“以买卖合同作为借款担保”的行为效力2014年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”(2011)民提字第344号判决,有分析认为,该案通过“以房抵债”协议的特殊约定,规避物权法对“流押”的禁止,得到了最高法的认可。但是,针对几乎完全相同的案情和法律关系,最高法机关刊《人民司法》2014年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”(2013)民提字第135号判决却做出了截然相反的结论。两份不同结论的判决引起的争论点是:以买卖合同作为借贷合同的担保,是否违法了法律、法规的禁止性规定。具体规定指《物权法》第186条“禁止流押”条款:抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。禁止流押(质)旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益,造成对抵押人实质上的不公平。在(2013)民提字第135号案交易模式下,债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值,且由于预售登记的存在,债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值,房地产买卖合同事实上达到了“流押(质)”契约的效果,有违强制性规定。在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下,将买卖合同的债权作为借款债权的担保,属于非典型担保。其担保物实际上是买卖合同标的物的物权,物权法“禁止流押(质)”的原则自然应一并适用于这种非典型的物的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。根据该条第一款可知,在案件审理过程中,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷,并向当事人释明变更诉求;也就是说,在案件审理过程中,对房屋买卖合同的效力不予认可。根据该条第二款可知,在案件作出判决后,借款人不履行生效判决确定的债务,出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物。也就是说,关于买卖合同中涉及到的标的物,需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保法律效力如何?民间借贷司法实践中,出现了一些新的担保形式,有的债权人为了避免债务人到期无力偿还借款,同时为了增加自己债权实现的可能性,在与借款人签订借款合同的同时,同时又会与借款人签订买卖合同,实践中以房屋买卖合同居多,约定当债务人不能偿还债务时,则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务,在这种情况下,买卖合同实际是为借款设定的担保,在国外立法中,这种担保方式又被称呼为让与担保。此类案件中如何认定合同的性质和效力、如何加以处理,关系到人民法院裁判的统一,关系到当事人切身利益的维护。同时,正确处理此类案件,对于防范虚假诉讼,健全担保规范,促进经济健康发展都具有重要意义。根据《新借贷规定》第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,