北京德成兴业房地产开发有限公司战略规划研究.doc

北京德成兴业房地产开发有限公司战略规划研究
北京德成兴业房地产开发有限公司
发展战略设计方案
首都经贸大学德成兴业战略研究组
1战略态势分析
2公司宗旨与目标
3竞争战略定位
4市场渗透与集中战略
5纵向整合战略
6市场开发战略
7多元化经营战略
8资本经营
9体制和组织
10文化与品牌战略
11战略保障体系

1战略态势分析
11>.1外部环境分析

·中国房地产业迅速进入成长期,并具备了高成长性产业特征,北京更为明显。(O1)
近20年来,中国经历了两次房地产的增长周期,2000年,新一轮房地产业地增长周期启动,2001年房地产业迅猛发展,预期这一轮增长周期仍将持续5年以上。北京房地产业正处于这一增长周期的中段。
·北京房地产市场发展潜力相当可观。(O2)
北京投资于房地产比例最大,而人均销量远远低于上海和深圳。北京的购买力正处于上升阶段,随着住房补贴政策的落实,个人购房比例将会大大增加。
·办奥与入世给北京房地产带来前所未有的契机。(O3)
办奥使开发商对北京未来房地产有良好的预期,集聚人气和资源,奥运场馆及配套设施建设大大增加了北京房地产的建设任务;中国入世使北京等大城市成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”,刺激房地产的供给和需求。
·相关产业发展对北京房地产业形成强有力的支撑。(O4)
近年来北京市市交通基础设施建设加快,北京汽车市场家庭购车量在全国名列前茅,住房信贷全面展开……,相关产业的发展对北京房地产业形成强有力的支撑。
·北京市政府近年来出台一系列政策法规,为北京房地产业营造了良好的政策法律环境。(O5)
北京市政府近年来出台一系列政策法规,例如:取消内销和外销商品房销售许可证的核准事项;推进住房分配货币化;加快房地产二、三级市场发展;打通已购的公房上市通道;加速城市建设、危旧房改造和住房建设等,这些政策法规为实现京城楼市的持续健康发展提供政策与法律的保障。
·城市群的发展与北京市的发展规划为北京房地产提供了发展空间。(O6)
中国经济正在向三个超大型城市群集约,即以上海—南京—杭州为中心的长江三角洲城市群、以香港—深圳—广州为中心的珠江三角洲城市群、以北京—天津为中心的京津城市群。
根据北京市新的规划,为了办奥,原来2010年的城市建设规划任务要提前到2006年全部完成。
城市群的发展和北京市的发展规划为北京房地产企业的市场开发提供了广阔的发展空间。

·市场竞争激烈,北京房地产平均利润率逐年降低。(T1)
北京房地产市场的高利润率吸引大量新进入者进入,北京房地产市场呈现出前所未有的
“外资、外地和外行”投资的“火爆”景象,投资热、“圈地”热已成为北京房地产市场的一大“风景线”,“人才战、产品战、市场战”也在升级,北京房地产平均利润率逐年降低。
·北京国有房地产企业面临土地资源优势的危机。(T2)
北京房地产业国有企业唱主角,其最大优势是得天独厚的土地资源。随着北京房地产业市场开放程度的提高,WTO国民待遇原则将逐步到位,外地强势企业以其品牌优势加剧了对北京土地资源的抢占,加之土地资源本身的有限性,北京国有企业土地资源的优势面临危机。
·北京市场上房地产供给增长大于需求增长,用于房地产开发建设的土地大大超过规划供应能力。(T3)
近几年来,北京房地产市场的住宅供应量从增加的速度和数量上看已远远超过需求量增加的速度和数量,供求剪刀差已越来越大,市场消化能力后劲不足与房价下跌的迹象已日趋明显。北京市用于房地产开发建设的土地也已大大超过了规划供应能力,且很多可用于建设的土地都已被开发企业所预占,剩余城近郊区可用来进行开发建设的用地剩余不多,土地后备资源不足。
·中国房地产此轮发展周期已接近中后期。(T4)
研究中国大陆房地产自1984年起已经经历的二个发展期和两个低落期,可以看到,大约都是五年发展,两年低落。自1998年以来,中国大陆房地产业进入了一个新的发展期。目前中国房地产业处于高涨期已经4年。由于入世、申奥、中国经济发展等原因,此轮发展期有可能被拉长。但是房地产业的发展不可能违背基本规律。

·土地资源竞争转换为品牌竞争。(C1)
自2000年开始,北京市政府连续出台国有土地出让的市场化政策,京内外品牌产品占有及瓜分市场已经成为市场发展的一个明显趋势,北京房地产市场已经从土地资源竞争转换为品牌竞争。
·企业的竞争转换为产业链的竞争。(C2)
经济全球化背景下企业竞争优势的主要支撑是整合产业链资源的能力。房地产市场同样如此。居住价值的提升体现在房地产整个价值链条的每一个环节,如拿地、市场定位、设计、工程质量、成本控制、市场推广、客