“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查封的房产.docx

买卖不破租赁”是否可以适用于法院查封的房产[案情]:2005年3月,赵某因借款纠纷被王某诉至法院 ,4月1日应王某申请,法院依法裁定查封赵某所有的房产,并到当地房地产治理部门办理了查封登记手续 ,通知该机关不予办理该房产过户手续。4月25日,赵某又将该查圭寸房产租与不知情的第三人林某 ,约定租期为两年。5月14日法院判令赵某归还王某 2000元及利息3000元。判决生效后赵某未在指定日期内归还借款。经王某申请,2005年7月19日,法院在未通知林某的情况下强制执拍卖赵某所有的房产于邓某,并办理了产权过户手续。8月10日邓某通知林某搬出房屋,林某以买卖不破租赁的原则要求承租,并称法院的拍卖行为没有尊重其优先购买权 ,其有权主张法院的强制拍卖行为无效。[评析]:本案涉及的要紧概念是买卖不破租赁。 买卖不破租赁原则上我国为了爱护承租人的利益为了爱护租赁市场的稳定性而制定的。本案是否应适用买卖不破租赁呢 ?首先让我们来看一下买卖不破租赁的概念及其适用条件。一、 买卖不破租赁和我国关于买卖不破租赁原则的规定买卖不破租赁是指租赁关系成立之后 ,即使出租人将租赁物转让给第三人 ,承租人仍然能够向受让人主张租赁权,受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。最高人民法院《关于贯彻执行&It;民法通则若干咨询题的意见》第119条第2款规定:私有房屋在租赁期间,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的 ,原租赁合同对承租人和新房主有效。;《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ,不阻碍租赁合同的效力。;《都市房屋租赁治理方法》 第11条规定:租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当履行原租赁合同的规定二、 买卖不破租赁的适用条件1、就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同 ;买卖合同与租赁合同均有效成立。 假如无效的,就按照无效合同的处理方法处置。2、租赁合同履约在先,亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人 ,若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生买卖不破租赁 ;二、本案是否应适用买卖不破租赁原则笔者认为,本案中的承租人可主张买卖不破租赁。1、赵某和林某之间的房屋租赁合同,系双方当事人真实意愿表示,未违反法律规定,为有效合同赵某和林某之间的房屋租赁合同并无合同法规定的几种当然无效的情形之一 ,双方之间并不存在欺诈、胁迫损害国家利益情形 ;双方也无恶意串通损害国家、集体或者第三人利益情形;双方签定合同也并非是为了掩盖非法目的 ;双方签定合同也没有损害社会公共利益。至于本案赵某和林某之间的租赁合同是否违反法律、 行政法规的强制性规定咨询题。笔者认为尽管建设部1995年公布的《都市房屋租赁治理方法》第六条规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租。 但笔者认为《都市房屋租赁治理方法》也不属于我国法律、行政法规范畴 ,其仅属于地点性法规范畴,依据上位法