成本控制措施.doc

成本控制措施.doc成本控制措施项H的成本控制是开发商对项H从投资决策阶段到房屋销售阶段进行有效管理,优化各项成木开支,减少不必要开支,降低费用,力求使得开发项FI的经济效益和社会效益最大化。商品房的成本控制可分为5个阶段进行:策划投资阶段,设计阶段,开发项n的发包阶段,项n施工阶段和房屋的销售管理阶段。1、 投资策划阶段:在投资策划阶段,开发商应结合工程实际,明确项n的经济效益和社会效益,运用技术经济分析方法,通过对产品功能的分析,以达到节约资源和降低造价的h的。开发商的工作重点是寻找项冃,进行市场调查和分析,考察投资环境,色括项h所在地的土地价格,交通条件,基础设施状况,材料的运输距离以及房屋未来的销售状况,预测项H的经济效益和社会效益,把各个项H可能发生的成本费用综合起来加以考虑,对可能发生的项H成本进行总体控制。2、 设计阶段:设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。设计阶段要考虑项H所在地的经济发展水平,居民收入状况,社会****俗和人文环境,设计出符合当地状况的户型,面积,使得不同家庭情况的居民都能买的起房。项FI设计要尽可能采用国家和当地的标准。优秀的设计标准和规范有利于降低投资,缩短工期,给项F1带来经济效益。在设计前,要进行项FI投资估算,通过对社会同类开发项H价格,材料,设备,人工费用,税收,管理费用,利润等的调查,在项H评估的基础丄进行综合比较和分析,作为初步设计控制的依据。初步设计要重视方案的选择,按投资估算进一步落实成本费用,将施工图预算严格控制在批准的预算内,同吋加强设计变更管理工作。项H经理圈子3、 开发项Fl发包阶段:开发项H发包,包括项H总发包建安工程及设备材料采购发包。发包形式一般采用单价合同。单价合同可以提高承包商对成本控制的积极性。发包形式尽量采用招投标的方式进行,招投标方式有利于提高竞争力,降低造价,避免在施工过程修改分包内容和范围,而增加不必要的工程成本。4、 施工阶段的成木控制:施工阶段项H的成本控制,通常是指在项H成本的形成过程屮,对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支,进行指导、监督、调节和限制,及时纠正将要发生和已经发生的偏差,把各项生产费用控制在计划成本的范囤之内,以保证成本H标的实现。项H管理者联盟优化施工方案施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量,也必然会直接影响工程项H的H标成本和工程项H的利润。按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全,实现工程项H投入少产出最大、提高经济效益。项H管理培训在工程实施过程屮,除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外,还应对施工过程屮的各个阶段的施工方案进行比选,应用价值工程等方法对项H做多方案的技术经济比较分析,努力挖掘节约工程投资的潜力,从而达到控制工程成本,获取更高经济效益的FI的。比如,每个工程项H建点初期,都要涉及临时设施搭建问题,对临时设施可以采取口建、租用、口建与租用相结合等方案,每个方案成本投入是不同的。对工期较长、人力较多的项H,—•般以自建为主,对工期较短、人力很少的项FI,则以租用为主。在施工机械和设备的选择上,更需要有一个方案比选问题,机械费用比例很大,购买或租赁要经过充分论证。有效控制人工费人工费约占建筑产品成本的10%〜20%,并且随劳动力市场价格变化而变化。对施工期间所需发生的