2021年地产基金实操系列三基金合同和投资协议的风控要求及合同条款设置.doc

地产基金实操系列（三）：基金协议和投资协议风控要求及协议条款设置
西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造地产全产业链综合金融服务平台。集团主营私募投资、创业投资，关键投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务计划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究和顾问工作。欢迎任何形式沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。
目录 一、增信担保方法和投资人权益保护二、投资协议风控要求及协议条款设置（一）抵押条款设置（二）股权质押条款设置（三）确保担保条款设置（四）担保企业或其它第三方担保条款设置（五）对项目企业监管条款（六）监管资金使用及归集（七）股权受让/回购和退出条款设置（八）申明承诺条款（九）违约责任安排产项目而言，若以地产基金方法进行投资，往往不仅会在基金协议中设置相关投资人权益保护条款，在基金对项目标投资协议中亦会设置一些特殊条款实现对基金投资人权益保护。对此，本文将从私募基金投资人权益保护角度出发，总结基金协议及投资协议中相关投资人权益保护相关条款。本文作为该系列上篇，关键从投资协议角度出发，对基金投资相关风控方法及投资人权益保护条款进行叙述，以期为同业人士提供参考。尤其申明，本文仅为市场上业务操作情况总结，不代表笔者对其正当合规性认可。一、增信担保方法和投资人权益保护现行基金投资，投资人越来越关注基金增信担保方法设置，以确保其收益实现。对此，本团体亦在7月17日推文《资管产品增信担保方法设计和保底保收益之合规设计和实操分析》一文中，从产品端及资金端两方面对常见增信担保方法进行了总结（具体可参见下表）。正如本团体以往文章分析，现行监管法规限制对投资人进行保本保收益。下表亦作出相关分析，在产品端设置对投资人回购、差额补足条款，可能涉嫌“保本保收益”相关安排。对此，通常增信担保方法关键在投资端及经营管理层面设置。而相关增信担保方法设置往往不会写在基金协议主文中，而关键表现在基金对外投资协议中。在进行产品立案时，协会有时亦会反馈要求披露相关增信担保方法或直接要求提交投资协议。诚如上文所述，若存在产品端约定回购投资人持有基金份额或对投资人收益进行差额补足，则有可能涉嫌保本保收益，而被协会认为存在瑕疵，不予立案。在私募股权投资基金中，若其它主体在投资端受让基金持有项目企业股权，即使笔者认为其为通常增信担保方法，但不排除协会审核时认定为其有保本保收益之嫌。所以，现在实际操作中，若存在投资端第三方主体受让基金持有项目企业股权，亦有机构选择不予披露情形。二、投资协议风控要求及协议条款设置（一）“项目企业将在XXX面积为……㎡国有土地使用权（简称“项目用地”，具体以证载为准）抵押至基金名下，并自基金立案完成之日起XXX个工作日内办妥抵押登记手续”。另外，在项目运行过程中，如需进行开发贷，还应注意约定解押及办理二押相关事项，约定“若基金同意项目企业申请开发贷款，基金应配合办了解押及开发贷二押手续”。另外，在办理项目预售许可证时，亦需解除土地抵押，但同时可再投资协议中约定共同监管或和开发贷银行共同监管