2006年九江市九江县江南熙园项目市场调研报告.doc

2006年九江市九江县江南熙园项目市场调研报告
目录
调研结果摘要…………………………………………………………………P2
第一部分九江县城市发展PEST分析
1-1、房地产政治环境调查(Political)……………………P3
1-2、房地产经济环境调查(Economic) …………………P7
1-3、房地产社会环境调查(Social) ……………………P9
1-4、房地产技术环境调查(Technological) ……………P10
第二部分九江县房地产总体环境调研
2-1、九江县房地产市场总体特征…………………………P11
2-2、九江县房地产发展市场主体特征……………………P12
2-3、九江县房地产发展预测……………………………P12
第三部分市场竞争情况分析
3-1、市场供给与需求两分析……………………………P13
3-2、竞争楼盘价格及户型分析…………………………P16
3-3、主要竞争楼盘个案分析…………………………P18
第四部分问卷及访谈分析
4-1、调研基本情况…………………………………………P25
4-2、访问对象基础信息……………………………………P25
4-3、问卷核心调研分析……………………………………P26
4-4、市场访谈…………………………………………………P34
第五部分项目小结
5-1、SWOT分析图与小结………………………………………P41
调研结果摘要
承蒙九江信建房地产开发有限公司委托,本机构对“江南熙园”项目进行了针对性的调查分析,以全面了解九江县住宅发展现状及特征,分析其各相关方面的关系,为本项目的定位论证以及营销推广提供决策参考依据。
本次调研方法:
宏观方面用PEST分析方法既对政治环境(Political)、经济环境(Economic)、社会环境(Social)、技术环境(Technological)等几个关系到项目投资的环境因素进行了分析。
中观方面通过九江县城区、九江市二手房中介机构及周边乡镇的实地调查走访,对房产的总体环境、市场需求、消费行为以及发展趋势这四个方面决定项目投资方向和营销战略的相关因素进行了分析。
微观方面则采用市场调查问卷、政府部门查阅资料、相关人士深度访谈、竞争楼盘踩盘等方式确定本项目的营销关系特征。
分析结果显示:
由于县政府对房地产行业采取支持发展的态度,地产项目成井喷式发展。当前在售项目9个,房地产行业处于快速发展阶段,市场呈跨越式成熟。高品质、环境优的楼盘更易获得超额利润。根据当前的市场情况,中心区总价在18万至29万、单价1900-2200元/㎡的高品质项目已被购房者接受。本项目所在的城北片区总价在15万至20万、单价1500-1800元/㎡左右,是购房者可接受的价位。在售项目客户调查结果得出:本地居民、周边乡镇的外出打工人员、政府公务员以及九江市民这四类客户群是项目的主要消化者。对各类客户群采取针对性的营销活动是提升销量的关键。项目广告则建议重点考虑九江市及周边乡镇,县区适度投入。
第一部分九江县城市发展PEST分析
对九江县城市发展的PEST分析是对该地区影响房地产市场的宏观环境因素作出分析,具体分析内容为:政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响本项目开发的主要外部环境因素。该分析主要回答的是:本项目应该用什么战略决策来最好的适应九江县房地产市场的宏观环境这一问题。
调研思路:
1-1房地产政治环境调查(Political)
1-1-1、全国房地产宏观环境分析
自2006年起国家为了抑制房地产开发投资的增长,加大了对房地产市场的宏观调控。先后出台了涉及规划、土地、税收、金融、价格、市场交易、外汇和外资管理等一系列配套文件和政策具体为:
↘3月5日温家宝提出解决房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。
↘4月28日为了抑制投资需求央行全面上调各档次贷款利率03>.%%。
↘5月17日国务院常务会议提出“国六条”。
↘5月29日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)。
↘5月31日《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)。
↘7月6日《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》。
↘7月11日171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
↘7月24日《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006〕50号)。
↘7月26日《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。
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