2007年北京市温泉镇项目可行性分析报告.doc

2007年北京市温泉镇项目可行性分析报告
一、限价房的基本情况
(一)、限价房的定义: 在“国十五条”中,对限价地有明确的规定,土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。
另外,文件还规定,要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
(二)、发展历程: 2006年10月,广州金沙洲四地块首次运用;双限双竞;模式进行土地出让,可以说是对解决房地产发展的症结问题和全国土地拍卖模式改革的一次重要尝试。最高6500元/平方米的限价,把楼面地价也控制在2300元/平方米,全部成交。而且发展商是中海、保利、富力,都是具实力的品牌公司。
目前,北京在精心酝酿之后,也开始了学习广州这种做法。于5月29日公布的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中第六条称,“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”以“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。”
在经历了近一年的研究、酝酿之后,北京首块“两限房”——海淀区西三旗(原北京轮胎厂)住宅及配套项目的标书已发布,4月26日投标。首都公众期待已久的“两限(限制价格、居住面积)普通商品房”(下称“限价房”)终于进入实际操作阶段。
标书对“两限房”开发条件和购买资格作出明确规定,要求住宅套型面积90平方米以下,北京市中低收入家庭购买优先,平均销售限价为6350元/平方米。但中标开发商可根据具体楼层、朝向等因素在5%幅度内调整销售价格,也就是说该地块“两限房”每平方米售价可以在60323>.,但最终每栋住宅楼平均售价不得超过房屋销售限价。标书还首次明确要求,。另外,北京又增加了两块“两限房”用地:丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”、石景山区金顶街三区项目,在5月11日投标。
此后的4个月,在各地落实保障类住房供应计划的各种文件中,限价房提法不绝于耳,北京、广州、武汉等城市率先响应,现在全国很多城市都开始了“限价房”的做法,如成都、宁波、福州、大连等城市都已开始或酝酿。
(三)、影响:
对新房的影响:
北京市限价房楼盘推出后,北京的房地产市场受其影响出现了一些值得注意的变化。限价房的限价虽然不算低,但其指导意义确实不小。
限价房加重了楼市观望情绪,半数购房人推迟购房计划,投资需求已经无力回天,年后楼市没有出现往年的火热场面。北京商品住宅价格同比销售同比下降七成有余,住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降,以往供不应求的局面出现了转折的迹象。
经济适用房由于面临种种问题,有可能渐渐淡出市场,而限价商品房有望成为调整市场结构的生力军和重要组成部分。限价商品房有望成为调整市场结构的生力军和重要组成部分。
对二手房的影响:
北京市限价房推出已经有一段时间,但根据市场反馈,“两限普通商品房“的推出对北京二手房市场虽有一定的影响,但影响并不是很深,主要原因有以下几方面:
一、“两限普通商品房”的购买细则还在拟定阶段,其投入销售到入住还有待时日,最快也要两年时间;而二手房具有现房优势,对于目前急需解决居住问题的购房者来讲,二手房是一种“即买即住”的产品。
二、从“两限普通商品房”推出的区域来看,其所在地段比较偏远,只能影响其周边的房价;而大部分二手房具有地段优势。
“两限房”大多集中在城市的周边区域,甚至在是三环、四环外,而目前很多二手房是在城市的核心区域。特别是三环、二环以内,可供开发的土地资源已经非常有限,因此,从空间上来讲,“两限房”将建在城市周边区域,对于目前交易比较旺盛的城市核心区域的二手房来讲,也不会构成太大影响。
三、“两限普通商品房”最多会对城市周边区域低总价的小户型产生影响,对大户型二手房市场也不会产生太大的影响。
将来“两限房”推出后的影响,最多也只会影响到城市周边区域的低总价、小户型的二手房。现在中高端的二手商品房的交易量在稳步上升,其中包括90平米以上的大户型二手商品房。因此,如果有影响也只会影响到城市周边地区小户型的二手商品房,对于目前一些在售的二手大户型以及比较高档的二手房如二手公寓、二手别墅、二手甲宅可能不会产生太大的影响。
最后,“两限普通商品房”的出现主要是为了满足中低收入阶层的购房需求,尤其是会对目前购买新房的人群起到一定分流作用,但是从整体上来讲,对北京二手房市场不会产生太大的冲击。
二、限价房的宏观市场分析
(一)、政策调控:
销售限价:
据了解,此次北京市限价房销售限价主要依据的原则是:比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%—15%。其中丰台造甲村地块平均销售限价为68