2021年优质项目专项策划专业方案.doc

目 录
第一部分：项目分析
项目概况
项目标优劣势分析
项目标优势分析
项目标劣势分析
三、项目标SWOT分析及对应营销对策
项目标SWOT矩阵分析
对应营销对策

第二部分：项目定位
项目目标市场定位
项目目标用户群定位
三、项目物业形象定位
第一部分：项目分析
项目概况
观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展出资兴建商品住宅项目。现依据相关图文资料及实地调查结果整理其概况以下：
观海台项目概况一览表
序号
项 目
内 容
1
地理位置
南山商业文化中心区28号地块
2
占地面积

3
建筑面积
M2
4
面积分布
商业面积（5910 M2），住宅面积（ M2），
肉菜市场（1500 M2），小区服务中心（300 M2），托儿所（600 M2），居委会（100 M2）
5
建筑规模
9栋27座
6
建筑风格
新古典主义
7
建筑结构
住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构
8
建筑类型
小高层、高层结合，一梯2~4户
9
层 数
由南向北9、12、18层
10
户 数
913户
11
车库及车位
花园式车库，共618个车位
12
户型及面积
2房2厅~5房2厅
面积：~
13
主导户型
2房2厅、3房2厅、4房2厅
14
主导面积
105~170平方米
15
园林计划
中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化
16
工程进度
20XX年10月15日开工，现已封顶，20XX年完工入伙。
17
周围交通
紧邻计划中后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。
公交建设落后，周围现在尚无大巴上落站，乘车往返市区很不便。
现在经后海路公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。
18
小区配套
周围地域现在配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。
依据中心区计划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。
19
周围景观
东面：一览无遗开阔海景；
南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区计划景观；
西南：有计划中学校及运动场景观；
北面：中心区际展览中心景观。
20
周围环境
小区周围现在为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。
21
会所设施
游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、
二、项目优劣势分析
项目优势分析
依据项目现场和周围环境情况显示，本项目拥有本身部分优势，具体而言，关键有以下几方面：
地处南山文化中心区，易受市场关注
南山商业文化中心区东区未来将建成二十一世纪最具现代化气息，深圳最大纯滨海住宅区。项目在南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。伴随南山区发展、西部通道建设，和周围地域计划开发不停完善，该区升值潜力将日益显现。
濒临深圳湾，海景资源丰富
项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目标独特优势和卖点。

高尚滨海大小区初具规模
项目周围已初具规模著名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质小区形象深入人心，在南山以至深圳全部含有相当著名度。高尚滨海小区已初具规模。这对二次置业者将产生极大吸引力。
相对邻近楼盘，本项目标位置是小区组团内最好
本项目东面和海相邻，北面和计划中展览中心一路之隔。南面是平静高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在小区组团内位置优势很显著。
5、 新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片区独树一帜
项目采取半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大四合院，营造了传统亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好交流空间和平台，表现了以人为本计划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，计划以自然为本色中式悠闲庭园。使生活在本小区住户能够放松心情，陶冶性情。本项目标独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽风景。
实用性强、利用率高中式功效性水景园林
现在市场上楼盘园林设计大部分是以满足观赏为主风格性园林，实用性不强，可利用率低。本项目发展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小区园林计