2008年上海市闵行吴泾镇地块产品策略2.doc

2008年上海市闵行吴泾镇地块产品策略2
竞争板块住宅市场研究/价格分析
项目名称
板块
均价
主力总价
假日景苑
江川
9000-10000
70-90万
畅馨园
江川
7000-9000
100-130万
华银坊二期
江川
6000-7000
50-90万
合生城邦二期
江川
公寓7600-8000
联体9000-10000
145-185万
万科阳光苑一期
紫竹
8500-10000
70-100万
徐汇臻园
华泾
公寓14000
联体20000-22000
250万-400万
价格特征:
⊙各板块间价格差明显,江川板块由于项目档次层次不齐,公寓类销售均价基本控制在8000元/平方米左右;紫竹板块、华泾板块在售项目稀少,但价格颇高,分别为9000元/平方米、14000元/平方米;
⊙市场主打舒适性大户型住宅的成交总价主要集中在100万以上,如畅馨园、合生城邦二期;
⊙万科阳光苑利用小户型、低总价优势拉升了区域销售均价;徐汇臻园相对区位优势明显,加之高单价、大面积创区域最高销售总价。
竞争板块住宅市场研究/销售分析
项目名称
板块
均价
总户数
推出套数
已售套数
月均去化
假日景苑
江川
9000-10000
1800
840
727
364
畅馨园
江川
7000-9000
859
442
420
30
华银坊二期
江川
6000-7000
2900
1620
1443
76
合生城邦二期
江川
公寓7600-8000
联体9000-10000
1400
1086
1042
52
万科阳光苑一期
紫竹
8500-10000
1298
1221
944
135
徐汇臻园
华泾
14000
809
809
809
30
销售特征:
⊙市场需求力强,整体去化速度较快,平均销售速度在197套/月;
⊙价格是影响销售的重要原因:
公寓:
如假日景苑、万科阳光苑都以小户型、低总价优势取胜;万科大面积3房明显去化速度很慢;
畅馨园以大面积三房为主,主力总价在100万以上,销售去化最慢,市场接受度低;
联排别墅:
市场稀缺产品,总体去化情况较好;
合生城邦的小面积联排别墅市场接受度很高。区域别墅项目应控制面积和总价。
竞争板块住宅市场研究/客户特征
客户特征:
⊙住宅消费者构成:闵行、徐汇区居住的本地客源;在市区上班的新上海人;紫竹园区工作的职工以及周边大学校区的教职工;
⊙购房客户主要职业构成丰富,专业技术人员、公务员、企事业单位、私营业主、个体户、企业管理层和职员等;
⊙由于区域规划及价格优势吸引客源置业能力较强,但是目前供应量严重不足,刚性需求得不到释放。
闵行区住宅市场研究/江川紫竹板块未来供应
板块
08年可售(㎡)
09年可售(㎡)
10年可售(㎡)
合计( ㎡)
古美、梅陇板块
87075
65889
30063
183027
金虹桥板块
329074
190012
56476
575562
华漕板块
88000
78603
14740
181343
七宝板块
152055
137531
0
289586
莘庄板块
451655
370001
139313
960969
春申板块
178200
116592
0
294792
颛桥板块
429016
335974
96484
861474
江川紫竹板块
601037
543935
454864
1599836
马桥板块
78333
39564
0
117897
浦江镇板块
119277
905135
660065
1684477
合计( ㎡)
2183722
2453236
1122005
5758963
江川紫竹板块、浦江镇板块将成为未来闵行区住宅集中上市区域
⊙2008-2010年闵行区住宅可售量将达到576万平方米;
⊙江川紫竹板块供应量较多,为1599836平方米,占总体供应的24%。
闵行区住宅市场研究/华泾板块未来供应
编号
地块
地址
建筑面积
(万m2)
容积率
项目
进程
预计
上市时间
1
华臻449街坊
华泾镇449街坊1/1丘华发路南、449街坊2丘长华路东
171>.56
/
已报建
2009
2
中华企业华泾地块
华发路以北,淀浦河以南,长发路以东,龙吴路以西
20

地已平
2008/2009
3
华浦地块
华济路以北、龙吴路以东规划滨江路以西、规划路以南