2010年07月昆明东部生态城项目开发建议.doc

2010年07月昆明东部生态城项目开发建议
东部生态城项目开发建议
昆明中原
KunMing1>.
前言
目标:2年内10亿的销售金额
针对贵方提出东部生态城的目标和计划,中原公司通过公司内部讨论,对于目前面临的大环境和项目自身困难,本项目组给予上、中、下三种应对措施。针对不同的策略具有不同的优势和劣势分析,给予该项目的初步解决方案,仅供参考。
注:本报告以中原地产多年实际操盘经验,给予本项目发展方向予以借鉴。
本项目所面临的困难
Part 1
宏观政策
对于本项目的影响
宏观经济影响
1
全国房地产政策影响
2
昆明房地产政策
3
宏观经济下半年下行因素风险较大,经济环境变化将会影响到消费者的经济情况以及收入状况,对于购房能够接受总价范围区间受到影响。
全国房地产政策,通过土地政策、税收政策、信贷政策全面打压房地产抑制房价过快上涨,对于本项购房均为二次置业,对于第二套房贷款将会影响本项目的贷款。
昆明房地产政策,以增加整体供应量,鼓励房地产开发,大量土地开发,势必对于昆明市的整体供应量增加,本项目的销售压力增大。
宏观环境影响
昆明房地产政策环境
3
当地不成文的政策较多,审批报建周过程期较长和难度较大,对于本项目在审批报建拿证过程中,时间将会增长,难度将会加大。
时间
展示面
2年时间周期较短,对于项目的品牌建设和品质营造,以及配套设施的建设都有局限性。
本项目的目前缺乏整体展示面,对于该项目要求的销售金额,需要一定的展示及形象支持。
客户
该片区的客户,如何认同该片区的发展,如何解决客户的来访量,是本项目目标实现的根本。
市场
目前太平片区,阳宗海片区和未来的五甲片区的竞争排名上,嵩明片区位于最后,如何在市场竞争占据一定的份额是关键。
目标实现难点
时间
展示面
客户
市场
目标实现难点
时间:2年开发时间较短
项目形象宣传时间不足,形象展示和蓄客时间不够的问题。
时间节奏的安排,未能在今年房交会等重大推广活动进行项目展示。
项目在审批、报建、拿证的时间的不可确定性的问题。
根据中原地产操盘经验对于各项时间要求
售楼处建设
90天
售楼处建设
45天
沙盘模型
45天
样板间设计
15天
样板间装修
45天
配套设施
180天
时间
展示面
客户
市场
目标实现难点
展示面:项目能够展示较少
项目的logo、折页、楼书等宣传资料,项目规划等信息未定
项目的售楼处、园林绿化、入口导引、内部形象展示未建
项目的展示区,样板间,会所,配套设施的展现未建
项目的围挡形象,以及项目周边的广告牌等未建
高尔夫目前铺设9洞在明年试打,预计与售楼处开放时间节点较为契合
时间
展示面
客户
市场
目标实现难点
客户:缺乏客户对于片区认同感,客户来源
客户对于本项目片区的认识和感知程度低;
客户被其他竞争片区分流机会高;
客户的来访需求量大,客户渠道要求高;
本项目目标销售10,0000,0000元,以均价4000元/ ㎡,假设平均每套面积为200 ㎡
销售总套数=
1000000000元
4000元/ ㎡* 200 ㎡
=1250套
假设以10%成交率,销售10亿元以4000元/ ㎡均价,两年需12500个客户
时间
展示面
客户
市场
目标实现难点
市场:未来市场预期下行,成交压力大;
在2009年昆明市场最好的情况下,和谐家园销售住宅4044套,㎡,,对于本项目在目前的市场环境下取得10亿的销售是十分困难的。
2009年保利项目为安宁卖的最快、价格最高的楼盘,年总销售金额约3个亿,年销售套数约800多套,总价45-55万;
2010年未来市场预期下行,个盘成交量及成交金额将会大幅下跌,嵩明片区作为非热点片区,成交量及金额较安宁市场比更低;
序号
项目名称
区域
成交金额(万元)
销售套数
开发商
1
和谐家园
北
153720
4044
江东地产
2
金色俊园
东
125846
2169
俊发地产
3
金江小区
北
120811
1477
金沙地产
4
畅园小区
南
86611
1900
银海地产
5
银海领域
南
83000

银海地产
6
星云园
南
77216
1362
星耀集团
7
世纪俊园二期
一至二环
67431

俊发地产
8
星泽园
南
67111
1703
星耀集团
9
中央丽城
中
67059

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