2010年9月25日郑州银基王朝5期住宅项目定位报告.doc

2010年9月25日郑州银基王朝5期住宅项目定位报告
银基王朝5期住宅项目定位报告
银基营销部
2010年9月25日
市场研究
· 宏观市场
· 片区市场
· 案例研究
宏观市场环境
2010年的“41>.15”政:
首套自住房且套型建筑面积在90平米以下的家庭,贷款首付款不得低于20%。
90平米以上的,贷款首付不得低于30%.
购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。;
购买第三套以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平;
项目思考:中心区周边区高价形成将在为本案五期推出营造良性竞争市场,中心与环线的价格差距,将为本案提供分流中心区客户的利好机会。
投资日趋谨慎,刚性观望淡化
楼市新政下的郑州楼市,在5、6月短暂的楼市严冬后,7、8两个月份全市成交量再次突破80万,价格本年度继续出现上升的势头。
曼哈顿广场
大观国际
凤凰城
新蓝钻
美景鸿城
锦绣花苑
黑朱庄
本案
目前在售
潜在竞争
区域竞争项目一览表
片区供需关系
项目名称
推出量
(万㎡)
销售率
消化量
(万㎡)
近期销售均价(元/㎡)
开盘时间
销售月(月)
月均销售量(万㎡)
凤凰城

%

7600元/㎡

9

大观

%

7100元/㎡

3

曼哈顿

%

7800元/㎡

43

新蓝钻

%

6200元/㎡

11

美景鸿城

%

6100元/㎡

9

广汇PAMA

%

12000元/㎡

42

合计

75%

——
——
——
——
区域内重点项目推出量 万方,,消化比75 %。
平均销售均价7000—7800 元/平米,月均销售量 万方。
供求比为;市场呈现出供大于求的现状。
供大于求,去化状况良好,楼市发展平稳;
,年度7万方;
凤凰城
大观
曼哈顿
新蓝钻
8月份
9月份
10月份
11月份
12月份
1月份
2月份
3月份
2010年
2011年
美景鸿城
中高端楼盘供应充足,去化迅速较快,如大观,凤凰城去化能力明显高于低档楼盘,树立项目高端形象,是实现快速去化的有效手段。
4月份
5月份
6月份
目前剩余60余套,多位于顶层和底层的两房和三房,均价为7100元/㎡预计10月底6#、9#、10#认筹,推出约671套,
剩余高层可售130套,86-97两房,120-142㎡三房,160-200㎡复式,㎡,近期平均40-50套/月,预计9月18日D区6#认筹,312套房源,约3万方体量住宅
18号开盘,主推三房,预计均价6700元/㎡,目前已排号198号,排卡优惠2000元,另均价优惠100元/㎡,推出约1085套,
二期1、2、3、5号楼已售完,6、7号楼剩余80余套,均价6100元/平米预计9月底6-10号楼认筹,均价6300元/㎡-6500元/㎡,推出约900 套,
周边重点关注项目推货趋势预测
6300新蓝钻
7100大观
7800曼哈顿
7600凤凰城
12000广汇PAMA
在售楼盘价格列表
各项目价格从6100-8000元/平米, 市场上高层一般集中在 5500-6500元/平米; 除广汇PAMA12000元/㎡, 大观新推房源报价7800元/㎡。
地段、景观资源、产品品质、开发品牌成为影响价格的重要因素。
广汇PAMA
目前剩余50多套175㎡以上的大四房,均价12000元/㎡,尾盘。
目前剩余3套,位于22#2层、4层、22层,148㎡三房,均价7800元/㎡,尾盘
6100美景鸿城
项目名称
一房
两房
三房
四房
复式
供应量
消化量
消化比
供应量
消化量
消化比
供应量
消化量
消化比
供应量
消化量
消化比
供应量
消化量
消化比
凤凰城
1103
1066
96%
1380
1368
99 %
1333
1129
84 %
100
92
92 %
0