物业设施设备维修保养计划.ppt

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物业设施设备维修保养计划
概述
。物业设施设备维修保养计划是针对物
业(包括房屋及设施设备)在使用过
程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、
磨损、振动、发热、压力异常等各种
故障、缺陷,需要进行养护、修理而
制定的维修保养计划,它主要包括年
计划、季计划和月计划三大类
维修保养计划制定的
目的和意义
。通过有计划的维修保养,可以保证房
屋以及附属设施设备始终处于良好的
技术状态,维持正常的使用功能,最
大限度的满足用户需求;同时还可以
降低故障、杜绝事故的发生,有效地
延长物业使用寿命,降低物业寿命周
期费用,促进物业保值增值,为业主
创造价值,为企业赢得效益和品牌
设施设备维修保养方针
物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主
养修结合、主动保养、适时修理”的方针,
在做好房屋与设施设备日常养护(主要是6S)的
基础上,有计划的对其进行科学合理的维修保养,
对房屋和设施设备进行清扫、检査、润滑、紧固
调整、防腐、油漆、保温,保证设备始终处于良
好的技术状态,提高设备和系统的运行效率,减
少设备故障,避免设备事故,保证用户需求;同
时降低设备耗能,减少环境污染,延长设备大
中修间隔期或取消设备大修,从而延长设备的有
效使用寿命,降低设备寿命周期费用,最绉达到
促进物业保值增值的目的。
。设备的修理,是根据企业的性质、设
备特点及设备在使用中所起的作用,
选择适当的维修方式,适当的修理周
期或时机,采用新工艺、新技术、新
材料和科学方法,以提高维修质量,
减少停机时间,降低维修费用,达到
适时有效、低成本的目的。
四房屋及设施设备维修保
养计划管理的范围和内容
按照《物业服务合同》双方约定的管
理范围和内容,包括建筑物、构筑物
主体及附属设施设备,主要是:
:基础、墙、梁、柱
楼板、地面、屋面、楼梯等
2房屋的装饰部分:门窗、楼梯扶手
内外装饰等
3共用设施设备:变配电、动力、照明、
电梯、给排水、暖通空调、消防、安
防、车场设备等;
:道路、场地、健身器
材、围栏、标识等。
五设施设备维修保养计划
的制订
)设施设备维修保养的方式与类别
1、维修方式
设备维修方式具有维修策略的含义。
现代设备管理强调对各类设备采用不同的
维修方式,就是强调设备维修应遵循设备
物质运动的客观规律,在保证使用的前提
下,合理利用维修资源,达到寿命周期费
用最经济的目的
(1)事后维修:
。事后维修就是对一些设备,不将其列
入预防性维修计划,发生故障后或性
能、精度降低到不能满足使用要求时
再进行修理,即“坏了再修”
这种维修方式可以发挥主要零部件的
最大寿命,使维修经济性好。作为
种维修策略,不同于传统的坏了再修。
。它不适用于对使用影响较大的设备,
而适用于下列设备
对故障停机不会影响正常使用的设备
利用率低或有备用的设备
修理技术不复杂又能提供备件的设备。
●如:空调系统和给排水系统中所用的
“一运两备(或多备)”的水泵等设