2011年2月中国房地产市场回顾与展望.doc

2011年2月中国房地产市场回顾与展望
中国房地产市场回顾与展望
2011
年
2
月
我们看到
引言
绿地
集团以总价
533>.98
亿元
拿下武汉武昌区车辆厂片地块;
万科
集团以总价

亿元
拿下了北京海淀西西北旺
2
幅地块。
2010
年三次频繁调控下,市场表现如何?
未来房地产调控将如何演变?
2011
房地产市场是否会进一步下行?
市场的疑惑
部分楼盘依然热销:
企业拿地热情高涨:
1
月
1
日,首开在苏州的悦澜湾四期开盘热销
286
套,
当天去化
80%
;
同日,绿城在南宁的绿城世界项目,共推出
224
套,
当天售罄
。
标杆企业再度降价:
1
月
5
日,恒大在全国各大媒体打出广告,拉开新一轮降价序幕。其中,洛阳、长沙等城市更是打出
75
折优惠。
今年第一轮调控政策出台
1
月
26
日,
二套房六成首付,全面限购
目录
Contents
2010
年市场回顾
经济
——
经济增长企稳,通胀压力愈演愈烈
主要宏观经济指标月度情况表
2010
年底经济增速止跌趋稳。
CPI
在创新高后同比增幅收窄,年末上涨
%
,通胀压力仍然较大。
12
月央行实行了
2010
年内第二次加息,货币政策逐步收紧,管理通胀预期仍为目前首要任务。
数据来源:国家统计局
政策
——2010
年的三轮调控政策
09
年
10
年
1
月
受
08
年年底优惠政策刺激,
09
年年初成交量快速回升。
国十一条
取消优惠
新“国十条”
差别信贷

新政
限购、差别信贷
10
年
4
月
10
年
10
月
10
年
1
月:
09
年底和
10
年
1
月分别出台了国四和国十一条政策,但
政策效果不明显。
10
年
4
月:新“国十条”出台,市场成交在
5-7
月出现大幅萎缩,
8
月
9
月起开始回升。
10
年
9
月:限购、差别信贷政策,
市场调控再加码。
2010
年以来,宏观调控出现了新变化:从年度调控转变为季度调控;从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求。
三次楼市调控影响力明显低于预期,
12
月成交出现反弹,年末呈现翘尾现象,
1
月成交虽有所下滑,但仍保持正常水平;
从各类城市来看,一线城市受政策影响最深,成交起伏较大;二三线城市在政策后也出现一定的波动,但整体幅度较小。
政策
——
三轮楼市调控,政策效果不明显
数据来源:
CRIC
从周度成交数据来看:
1
月,大部分城市成交在经历年末翘尾之后正常下滑,但是就
1
月周均成交水平来看,与
9
月成交水平相当,市场前景依然保持健康有序;
从月度成交数据来看:年末各地成交由于赶搭政策末班车等原因,都出现成交翘尾现象,原先受政策影响较深的一线城市表现尤为明显;
从易居代理数据来看,在
12
月来访量有所下降,但认购量和签约量都有所上升。
主要城市周度成交数据列表单位:万平方米
1
月,大部分城市成交在经历年末翘尾之后正常下滑,但是就周均成交水平来看,与
9
月相当,相比去年同期,多数城市仍保持了一定的上涨幅度。
数据来源:
CRIC
政策
——
三轮楼市调控,政策效果不明显
2010
年上海二手住宅成交套数和销挂比月度走势图
2010
年末二手房成交量有所回升,京沪销挂比企稳反弹,总体看成交弱于

调控前。
数据来源:
CRIC
2010
年天津二手住宅成交套数月度走势图
2010
年深圳二手住宅成交套数月度走势图
2010
年北京二手住宅成交套数和销挂比月度走势图
政策
——
三轮楼市调控,政策效果不明显
209>07-2010
年房地产开发资金来源占比年度走势图
资金
——
预售资金、按揭贷款已成为开发企业的重要资金来源
近几年来,开发企业资金来源中预售资金和个人按揭贷款的占比已经达到
40%
以上,与企业自筹资金基本相当,成为开发企业的重要资金来源。
2010
年房地产开发资金来源占比季度列表
2004-2010
年全国土地年度成交情况
数据来源:国家统计局
土地
——
全国土地市场继续保持上升态势
2010
年,全国房地产开发企业完成土地购置面积

亿平方米,比上年增长
%
,出让金

万亿,增长
%
。
资料来源:
CRIC
2010
年
1-12
月,六成以上城市土地成交