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房地产经济学论文
姓名：刘丽蝶
学号： 200911008140
学院：建筑工程学院
班级：工程管理 2009 级一班
指导老师：李猛
日期： 2011 年 12 月 4 日星期日
浅谈地价与房价的关系
摘要：地价是房价构成费用之一。由于我国土地政策的特殊性，地价不单是房价 的一个构成部分，而与房价有了更深一层的关系。 本文主要分析地价方面、房价 方面来分析它们之间的关系。
关键字：房价、地价、土地政策、
一、 有关地价理论
【一】地价的概念
在西方经济学中，土地的价格是购买土地或土地的预期经济效益所付出的代价
土地价格=土地年纯收益/年资本化率
【二】地价的分类
（一） 按土地使用权交易管理层次划分
1） 、基准地价 各级土地某一时点的平均价格；
2） 、标定地价 以基准地价测评的具体宗地价格;
3） 、出让底价 政府出让时的最低价；
4） 、交易地价实际成交价
（二） 按土地的出让方式划分
1、招标价；2、拍卖价
3、挂牌价；4、协议价
（三） 按土地的开发程度划分
1、 熟地价 已完成征地拆迁，七通一平等；
2、 生地价 未完成征地拆迁，七通一平等；
（四） 按地价的计算方式划分
1、 地面地价
2、 楼面地价
（五） 按地价的估算方式划分
1、 收益价
2、 市场价
3、 成本价
【三】土地价格的特征
（一）土地价格是土地权益价格；
二）土地价格一般是由土地需求来决定；
三）土地价格有强烈的地区性 （四）土地价格呈总体上升趋势
【四】影响土地价格变动的因素（一）一般因素（对各种土地的价格高低及其变 动具有普遍影响性的因素）
1）土地制度
如：土地所有制；
2）住房制度
如：福利分房
3）土地出让方式
如：协议出让
4）地价政策
1、行政因素（国家干预土地价格，影响很大）
土地无偿使用 土地有偿使用；
货币分房；住宅供应体系；
招标、挂牌、拍卖出让；
如：高、低地价政策；
5）税收
如：税额转嫁问题；契税减免；土地增值税；
6）交通管制 如：老金碧路、武城路、正义路与南屏街；
7）行政隶属变更
如：海南建省；昆明五区重新划分；
8）城市规划
如：呈贡新城总体规划；某地区控制性详细规划
2、人口因素 （最主要的社会经济因素）
1）人口密度
人口密度提高带来的正负面影响；
2）人口素质
素质高低人群的影响；
3）家庭结构
家庭小型化带来的需求增加
3、社会因素
1）政治安定状况 如: 香港回归前夕；
2）社会治安状况
犯罪多发区；
3）城市化
城市化的概念；城市病；如 : 深圳 ；
4、心理因素
1）交易的心态
如: 对成交的渴望程度
2）心理预期
例：追涨杀跌的心态；
3）价值观
例：楼盘洋名现象；风水
5、国际因素
1）政治对立状况。与其他国家政治对立，遭遇经济封锁，对外经济严重受损， 内部经济受不良影响，地价下跌。
例：我国开放程度与地价的关系。
2）军事冲突。发生军事冲突的地方，无法正常地工作生活，地价暴跌；
3）国际经济状况。外向型国家受全球经济影响大，后者不好，则前者也将不好， 进而影响国内消费与投资，使地价低迷。
4）国家竞争。
6、经济因素
1）国家宏观经