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北辰公寓营销战略暨推广规划
突破创新
北辰公寓营销战略暨推广规划
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目录:
第一章:市场概况,找出项目面临的市场空白点
第二章:北辰研究,寻求品牌推广的不足之处
第三章:北辰高层,剖析核心价值竞争离所在
第五章:核心策略,企划思路及市场定位
第四章:消费研究,***消费者核心欲望
第六章:营销规划,确定营销大局所在
第一章:市场透析,找出市场的空白点
第一节:郑州楼市扫描
第二节:2005年郑州地产状况
第三节:北辰商务主要竞争对手剖析
第一节:郑州楼市扫描
供需两旺/快速发展
郑州人口汇聚,城市化进程加快,人们对住房需求也将大大增加,而郑州楼盘的供应量近期内急速递增。
郑州经济连续几年的稳步增长,居民收入稳步增加,对改变居住环境和质量的渴望会越来越强烈。
房地产开发准入门槛的提高,房地产市场的规范发展,社区产品品质的提升以及土地、原材料成本的剧增,都将拉动 2006年楼市价格的上扬。
房改进一步深化,住房补贴的到位,二级市场的繁荣,梯度消费的形成,郑州投资环境的改善,外地客户良好的心理预期,城市化进程加快,住房消费的自然增长等因素,预计以后相当长一段时期房地产市场都将保持旺盛的需求。
郑州楼市,东区火热/北区迅猛
2004年东区的快速建设与规划,以及众多项目的开发销售,对郑州房地产业的发展布局影响深远,特别是浙江绿城、上海绿地、天津顺驰等知名地产品牌的进入,对郑州地产市场产生巨大的冲击,东部的开发与投资日益看好,107国道沿线已迅速成为大家关注的热点。
北环以北则自行发展成为大型的人文生态居住区域。思达、四月天、普罗旺世等大型楼盘迅速崛起,再加上诸多中小项目,整个北区的居住环境和氛围迅速形成。
北区和东区地产迅速发展,不仅带动了郑州房地产行业的升级,而且还在价格、品质、观念等方面带来巨大的契机。
随着购房者品位的日益提升,买房不止是为了居住,而更多的关注了其所具有的其他附加值,如周边配套、小区内部设施、绿化、景观等。
规模化、科技化小区所带来的完善配套设施、交错互补的建筑物、点面结合的景观架构、多样的户型设计等等,他们为购房者带来的物业附加值,是非小型物业所无法比拟的。
郑州楼市,规模化小区将受青睐
在开发理念和项目规划等方面为地产开发公司提出了诸多挑战,同时也是巨大的市场机遇。
商品住房除在户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外,品牌、环境、企业形象等日益成为重要的品质指标。
高品质而不是高价位的精品住房越来越赢得消费者的认同和青睐,而竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内在质量和外在形象。
郑州楼市,产品供给向多元化和精品化方向发展
在开发理念和项目规划等方面为地产开发公司提出了诸多挑战,同时也是巨大的市场机遇。
在前几年商品房市场不太完善的情况下,能买得起房的都是有一定经济实力的所谓“精英人士”,追求的就是大而宽敞,但是随着市场迅猛发展,需求呈现这样的状况:
合理化:目前郑州市民对于三房的需求比例呈增长趋势,据不完全统计,他们占购房总人数的近44%,大有赶超二房的需求(51%)之势。而对110平方米左右的小三房的需求,也呈现一定比例。
多元化:另有一个不容忽视的趋势,即30—100平方米的中小房型销售势头看好。无论地处中原区、管城区还是金水区,小房型一经推出即反响强烈。由于现在购房群体中年轻人占相当一部分比例,他们大多采用按揭的方式作第一次购房,待有钱时再换大房。
郑州楼市,户型面积合理化/多元化
中小户型在市场上的走俏,有效的拓展了市场空间。
郑州楼市,产品由关注高端向主流人群过渡
由关注高端人群开始向主流人群供应过渡,使得有效需求变成有效供应。具体表现为以下两点:
面积向标准化方向发展,并逐步与主流群体的消费面积相适应;
关注销售总价,使得销售总价向主流群体靠拢。
在产品规划和户型规划等方面,开发商必须针对消费者喜好针对性的研究,开发出适合消费者的产品。
郑州楼市,外来人口购房比例加大
郑州市的外地人口占相当大的比例,计划在郑州市投资和长期居住的外地市人已经成为郑州楼市消费的一股不可忽视的力量。
根据郑州市房管局提供的调查数据显示,截止2005年6月,本地人群购房占60% ,外地人群购房占40%,本地人平均购房价格低于外地人购房价格的3%。
在营销推广和消费者定位方面,是否采取针对性策略应对,对于销售将产生重大影响。
行业发展利好
市场需求空间巨大
但是也面临着需求多样性、市场复杂化的挑战
对于北辰商务来说
面临良好的市场机遇和市场空间
但是激烈的市场竞争对于营销和销售提出巨大的挑战
总结VS启迪
第二节:2005年郑州地产状况
依据数据,针对市场态势分析
05年1-9月郑州市