对某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析.doc

对某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析
对某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析
一、企业基本情况该公司于2004年9月10日开业,注册资本1080万元,由五个浙江人投资入股,公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围:房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩,土地面积64602平方米,建筑面积866183>.5平方米,。动工时间2005年7月,竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004—,,%,,%。二、收集信息外通按照分工,首先加强与相关部门的沟通协作,从八个部门进一步采集涉税信息。一是与发改部门协调,采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。二是与规划部门协调,采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。三是与建设部门协调,采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。四是与土地部门协调,采集土地使用权出让和转让信息,转(出)让方、转(出)让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。五是与房产管理部门协调,采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息,预售许可证发放的情况,以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。六是与地税部门协调,采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。七是与银行和金融机构协调,采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。八是与媒体协调,采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。三、案头分析内核岗位依据外通采集的涉税信息,结合相关财务、税收指标,结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析,认真细致地实施案头分析,初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点: 1、收入方面: 一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表,发现该公司个别房产售价低。疑点一:是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题? 二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。疑点二:是否存在预收款项未按规定结转收入的问题? 三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。疑点三:是否存在未按规定预计利润率结转的问题? 2、成本方面: 一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点(即40%的成本,20%的灰色支出,40%的利润)而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。疑点四:是否存在建安成本重复入账,甲供材重复进入开发成本的问题? 二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。疑点五:是否存在政府返还款未计入收入的问题? 三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。疑点六:是否存在收入费用配比方面的问题。 3、费用方面: 一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。疑点七:是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题? 二是审核纳税申