第八章 房地产投资可行性研究.doc

第八章房地产投资可行性研究
第八章
房地产投资可行性研究
一、可行性研究的含义和目的
二、可行性研究的作用和依据
三、可行性研究的工作阶段

第一节可行性研究概述
一、
可行性研究的含义和目的
11>.
可行性研究的含义
可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
2.
可行性研究的目的
可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
二、
可行性研究的作用和依据
1.
可行性研究的作用


1)
是项目投资决策的依据。

2)
是筹集建设资金的依据。

3)
是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。

4)
是编制下一阶段规划设计工作的依据。
2.
可行性研究的依据


1)
国家相关法律法规

2)
国家宏观经济政策

3)
国民经济和社会发展规划、行业发展规划、城市总体规划

4)
城市规划行政主管部门出具的规划意见

5)《
国有土地使用权出让合同
》
或国有土地使用权证书

6)
环保行政主管部门出具的环境影响评价文件

7)
交通行政主管部门出具的交通影响评价文件

8)
自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料

9)
有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料

10)
国家所规定的经济参数和指标

11)
开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等
三、
可行性研究的工作阶段
1.
投资机会研究阶段

主要任务
是对项目或投资方向提出建议,即在一定的地区或部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。
投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响等。
投资机会研究相当粗略,该阶段投资估算的精度为
±30
%,研究费用一般占总投资的

~

% 。
2.
初步可行性研究阶段

初步可行性研究是在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与效益进行论证分析。
主要解决以下问题:
分析机会研究的结论,做出是否投资的决定
是否有进行详细可行性研究的必要
哪些关键问题需进行辅助研究
初步可行性研究主要分析内容:
●市场需求与供给状况●建筑材料供应状况
●项目所在地区社会经济情况
●项目地址及周边环境●项目规划设计方案
●项目投资估算与资金筹措●项目进度
●项目销售收入与销售进度●项目财务分析

该阶段投资估算的精度为
±20
%,研究费用一般占总投资的

~

% 。
3.
详细可行性研究阶段
详细可行性研究是房地产项目投资可行性研究的主要内容,其特点是周密、详细。
该阶段投资估算的精度为
±10
%以内。对于小型项目,研究费用一般占总投资的

~

% ;对于大型项目,研究费用一般占总投资的

~

% 。

4.
项目的评价和决策阶段

通过详细可行性研究后,就要对拟建的项目进行综合评价,选定最佳方案。这一过程就是评价和决策的过程。


第二节
房地产投资可行性研究报告
内容
封面
目录
正文
附表
附图
正文内容
第一部分项目基本情况
一、项目概况

1.
位置及四至

2.
地块状况:包括现状、周边交通、环境、市政配套等方面
二、项目主要技术经济指标
第二部分项目开发投资环境与市场研究
一、项目开发宏观环境分析与评价
(一)该市经济发展概况
(二)该市城市发展规划
(三)该市房地产市场分析

1.
总体分析

2.
住宅市场分析
(四)评价
二、开发项目区域环境分析与评价
(一)区域经济发展概况
(二)区域城市发展规划
(三)区域房地产市场分析
(四)评价
第三部分项目地块
SWOT
分析


包括几个典型项目分析与其评价
第四部分项目定位
一、目标客户定位
二、项目概念定位
三、项目档次定位
四、项目产品类型与设计
五、相关配套建议
六、销售价格定位
七、项目定位实现的相关建议
第五部分项目开发进度
一、开发周期预测
二、项目前期及施工进度预测
三、项目建设期安排与预测
四、项目销售进度预测
第六部分项目财务分析与评价

一、项目投资成本估算
土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施及公共配套建设费、管理费用