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房地产开发项目成本分析
一、房地产经营成本预测分析
成本预测是根据成本的历史资料， 从成本的发展趋势或影响成 本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。 成本预测是
企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分， 是企业对
其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策 起着决定性作用。
成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为 先期成本预测和期中成本预测两类。
先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以 前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是 新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目， 在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发 成本，以便根据销售收入估算出项目的收益， 为项目决策或项目开发方
案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史 资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前， 对计划期 成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测 算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程， 也是拟定成本降
低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企 业生产财务计划前的成本水平预测。 关于开发项目的成本预测留待以后 讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学 模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预 测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。 定性预测法是我国常用的传统分析法， 特别在资料数据缺乏， 环境条件 复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。 但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断， 其客观性、 正确 性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的 运算结果对未来作出估计。 只要原在台数据正确， 采用的数学模型正确， 预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可 能采用定量预测方法。
房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样， 按成本额 的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。 固定成本是 在一定范围内不随工程量变化而变化的。 相对稳定的成本。 变动成本则 是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就 属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。
显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大 的变动。 只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率 （变动成本随工 程数量变化的比例） ，就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经 营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固 定成本与变动成本的分离。
（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如 下两类。
费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。 如房地产开发 中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、 征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、 房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。
费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解， 准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中 用得不多。
统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料， 或是预测结 果的精度要求不十分高时， 可利用本企业过去的工程量与成本额对应数 据历史资料， 采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分 析法有高低点分析法和回归分析法两类。
高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低
两个时期的成本数据为代表，来推算固定成本和变动成本。采用此法， 首先要比较最高和最低两个时期的成本变动差额与工程数量变动差额， 求出单位工程量的变动成本， 即变动成本率。 然后分别计算固定成本总 额与变动成本总额。计算公式如下：
变动成本率 =（最高工程量期成本 -最低工程量期成本） / （最高工程量 - 最低工程量） *100%
变动成本总额 =变动成本率 * 工程数量
固定成本总额 =成本总额 - 变动成本总额 为了便于统计分析，式中的工程数量往往用于工程量（价值）指标来代
二、房地产开发预算的具体内容
房地产开发预算的具体内容， 是根据国家有关的政策规定、政 府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的具体任务来确定的。它受政 策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区情况不同，因此，其预算 内容也有所区别。一般包括以下三项内容： 1．土地开发预算（也称作开发前期工作预算） 土地开发预算的内容包括征地补偿费、 拆迁安置费、七通一平费及勘察 设计费等。
（1）征地补偿费