眉山市场.doc

第一部分
项目市场分析论证
项目概况　 • 　项目市场背景　　• 　项目竞争分析
项目概况　•　地理位置
本项目位于眉山市一环路以内，新老城区交汇的区域，用地面积XXX亩。项目东临眉山市区内的通惠河，与眉山居住心理中富人区（通惠苑）隔街相望，背靠老城区繁华商业地段。
项目概况　•　周边情况
［商 业］　　目前项目周边无大型商场或零售，除一环路上有部分汽车相关行业运营。
［交 通］　 项目紧邻三苏大道与一环路，北上可直达眉山火车站与成乐高速。区内三苏大道东段、
一环西路、苏州大道构成了主要的交通骨架，9路、13路公交从项目前的三苏大道经过，
交通较为畅达。
［文化教育］ 项目所在区域为眉山市新老城区交汇区域，周边有小学、中学一应俱全。

［企 业］ 项目周边现有企业如眉山新车港车业。眉山市东坡区劳动局、中行眉州大道分理处等。
［医 疗］ 项目附近有正健医院、天乐大药房、百姓药业等医疗配套。
［休闲娱乐］ 目前项目周边休闲娱乐设施较少，附近仅有银都水艺、丽都大酒店、品味居。
项目市场背景　•　楼市平稳发展　行情看好　　　
政府鼓励住房消费
眉山市政府为促进眉山楼市在2009年5月出台了16号文件，文件中明确表示：
个人在眉山城区购买商品住房(不含二手房)，签订购房正式合同并备案的，由市、区政府按单套房屋产权面积每平方米50元的标准，在办理分户产权证时给予财政补贴。
调整公积金贷款最低首付比例由30％下调为20％
从今年5月1日到12月31日，凡在眉山城区购买商品住房，无论市内外，均可享受到优惠政策。
从政府出台的文件内容中可以看出，政府促进房地产市场健康发展、快速发展的坚定决心。同时政府将加大对城市的整体宣传力度紧紧围绕‘东坡老家，快乐眉山’形象主题词和‘生态眉山’、‘宜居眉山’、‘安全眉山’等优势特征，充分利用报纸、电视、网络等各种媒介和举办房地产交易会等多种宣传营销方式，加强对眉山房地产业的整体宣传，提高知名度，增强投资和消费信心。加强房地产市场监测分析和信息发布，客观、公正报道房地产市场情况，优化市场交易环境。”
市有关领导肯定楼市健康，楼市将持续稳定发展。
目前眉山房地产市场依然是主要由改善居住条件的真实需求支撑的成熟规范市场，与其它大型城市房地产相比较泡沫成分较少。最近国家出台的一系列调控房地产市场措施，对房地产市场供求关系虽有所影响，但影响较小，供需格局不会有大的改变，依然具备理性、持续、稳定、健康发展的良好基础。
供应量增大，房价上涨趋缓。
09年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡(供给略大于需求)的局面，住房必将回归其居住功能，弱化其投资功能。08-09年眉山市场上新推出较多的楼盘（供应量增加），且开发的水平开始逐步提升，产品创新度较高，房价呈上涨的趋势。
项目市场背景　•　区域市场发展 　　　　　　
良好的交通区位优势为本片区的发展创造了先决条件。
项目所在地眉山市老城区尽管论水生态环境比不上东坡湖片区，但这片区域内配套设施成型，市人民医院、眉师附小、大北街小学、宏远超市、应林超市、眉山宾馆等大型的医院、学校、商场、酒店都云集在此，市民就医、子女入学、购物、就餐都很方便。随着城市道路网建设的完善，市民出行也很方便。由于该区域已经成型，目前在建或在售的楼盘较少，但也不乏像东城御景、世嘉丽晶、玫瑰园十五期等品质较高的楼盘。尽管这些楼盘占地面积都不是很大，但景观打造可以说是精雕细琢，不仅能满足大家生态宜居的需求，同时由于其极佳的成型配套，对市民也有很大的吸引力。同时，随着旧城改造以及南门口、西门口等区域开发速度的加快，眉山老城区将焕发出新的生机。
项目市场竞争分析　•　板块间竞争
项目所处区域市场不成熟，其竞争首先是板块间的竞争。
在争夺目标购房群的竞争中，东坡湖片区、眉州大道抢得了先机。其中眉州大道片区作为眉山市城市发展热点的新区具有较大的潜力，而东坡湖片区依仗自然风景以及相对齐全的周边配套在个体对比中比本区域更具优势，为主要竞争板块，其价格也比本区域楼盘略高。
【眉州大道片区】：眉州大道片区拥有便利的交通、优美的景观和良好的生态环境，沿大道集中了政府四大家及市财政局、市公安局、市法院、市检察院、国土局等部门，是眉山市级部门最集中的区域，同时还有市体育中心和诗书城公园等市政公共设施。沿大道两边水、电