广东惠州博罗商业综合体项目前期策划报告.doc

广东惠州博罗商业综合体项目前期策划报告
博罗综合体项目前期策划报告
筑地地产2010年9月
谨呈:惠州麦雅地产
发展商目标梳理
发展商目标
通过市场调研,确定项目客户、市场和产品定位。
目标深化
1、土地价值最大化
2、房产价值最大化
3、开发利润最大化
4、开发风险最小化
5、项目与发展商品牌树立
核心问题
1、怎样的产品户型设计、配比及面积大小更满足市场需求?
2、如何通过准确的定位和合理的规划形成项目核心竞争力?
3、如何通过挖掘产品附加值以实现销售价值增值?
4、酒店、写字楼、商业部分如何实现销售及经营价值?
报告框架
2
项目定位
3
物业发展建议
1
项目及市场分析
4
开发步骤建议
4
筑地简介
1、地块价值分析
地块价值分析
区位及交通分析
地块条件及四至分析
景观资源分析
SWOT分析
内外配套分析
经济技术指标
1、占地面积:105829㎡
2、容积率:≤43>.52
3、总建筑面积≤478000㎡
4、用地性质:商住综合体
类型:酒店、写字楼
商业、住宅
项目总建面近50万平米,属于中大规模社区。
入户大门,博罗门户绝版好地
波特五力分析
地块价值分析
区位及交通分析
地块条件及四至分析
景观资源分析
SWOT分析
内外配套分析
经济技术指标
博罗县中心区域
动脉联动全城,有利吸引多方客户
沿江公路的扩建开通,给博罗县区带来新的契机,博罗到惠城区车程不到20分钟。且四通八达的交通环境,博罗到珠三角深圳、广州、东莞等城市车程均在2小时内。
波特五力分析
地块价值分析
区位及交通分析
地块条件及四至分析
景观资源分析
SWOT分析
内外配套分析
经济技术指标
项目外部配套有博罗中学、博罗体育馆,博罗商业中心街(商业东街),沿江大道;
交通、商业联动,居住价值日渐浓郁
波特五力分析
地块价值分析
区位及交通分析
地块条件及四至分析
景观资源分析
SWOT分析
内外配套分析
经济技术指标
北
南
西东
干净利落,视野开阔,交通便利
波特五力分析
地块价值分析
区位及交通分析
地块条件及四至分析
景观资源分析
SWOT分析
内外配套分析
经济技术指标
自然景观资源匮乏
本案距离博罗县区较近,到中心地段仅有3KM,中心区域是目前博罗县核心商业区,商业网点分布密集,且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。
波特五力分析
地块SWOT分析
地块有近心优势,距离博罗县中心区域较近
本案距离博罗县区较近,到中心地段仅有3KM,中心区域是目前博罗县核心商业区,商业网点分布密集,且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。
交通优势,沿江路、惠州大道都是博罗与周边城市重要交通通道和枢纽
沿江路接壤惠城区仅20分钟车程,且与惠州大道连接惠州以及广惠高速的重要通道,是博罗东部过境快线。商业东街、惠州大道直通博罗中心区仅2分钟车程。
周边视野开阔、无建筑物遮挡、远眺山景、体育馆全景
本案三面视野开阔,体育馆近在咫尺,远看山景秀丽。本身将有很好的展示面。
本案占地10余平方米,有一定的规模优势,在市场中会产生较大影响力
本案占地面积10余平方米,可开发建筑规模近50万平方米,有住宅、酒店、写字楼、商业等丰富产品结构,在本区域内将是一个标杆性项目,势必给市场带来有力的冲击。
优势分析:Strength
地块价值分析
区位及交通分析
地块条件及四至分析
景观资源分析
SWOT分析
内外配套分析
经济技术指标
波特五力分析
地块SWOT分析
周边可借助的发展资源有限
本案不临水系、山景资源、市政公园绿地等,自身无直接利用的景观资源,只能靠内部塑造高品质园林景观,合理规划布局,充分利用远处山景景观。
紧靠项目周边已有住宅档次较差,不利于本案拔高和树立高品质楼盘形象
本案西面为早期住宅群体,厂房、商业、住宅混杂,外部楼体破旧,对本案出入环境带来不利影响。
周边商业氛围不浓,人口不集中,对本案商业的发展带来难度
本案离中心商业核心区域有一定的空间距离,周边居住人量以及人流有限。且三面公路均为市政大道,对人流的形成带来局限。
紧靠公路所带来的噪音影响
本案三面环路,过往车流量大,带来一定的噪音影响。
劣势分析:weakness
地块价值分析
区位及交通分析
地块条件及四至分析
景观资源分析
SWOT分析
内外配套分析
经济技术指标
波特五力分析
地块SWOT分析
机会分析:opportunity
博罗县将推动往东部发展,本案所处的区域将成为房地产开发的热点区域
随着体育馆的落成,沿江公路的开通