河南郑州二七区万达广场个案分析研究报告.doc

河南郑州二七区万达广场个案分析研究报告
郑州二七万达广场
2011年5月31日
研究思路
项目概况
项目SW分析
形象包装
规划解读
整体概况
开发主体
项目周边
整体规划
商业规划
规划细节
项目借鉴
开盘介绍
研究思路
项目概况
项目SW分析
形象包装
规划解读
整体概况
开发主体
项目周边
整体规划
商业规划
规划细节
项目借鉴
开盘介绍
整体概况
集商业、居住为一体的大型“中原商业中心”
项目名称
万达广场
物业地址
二七区大学南路与航海路交叉口西南角
开发商
郑州二七万达广场有限公司
物业类型
购物中心、商铺、住宅、SOHO公寓
占地面积
商业51>.2万、
建筑面积
、
容积率
、
绿化率
(住宅)
建筑类型
33高层
建筑规模
63万
住宅面积
㎡
办公面积
㎡
规划户数
3096
酒店面积
㎡
商业面积
㎡
目前价格
7000
整体销售率
%
新推出一期销售率
%
整体销售速度
562套(住宅)
物业管理
大连万达物业管理有限公司郑州分公司
物管费用
住宅: 住宅底商业:7
营销代理
自售
项目开发商分析
中国最大的商业地产开发商,经验丰富
公司成立于1988年,2009年12月整体变更为股份有限公司,注册资本36亿元人民币,是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理,核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。
公司已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高级星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团,公四大业务板块之间相互支持、相互提升,形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理,构成了本公司的核心业务发展模式。
1988年
1992年
公司成立
万达进军
足坛
1994年
…
2000年
2001年
2002年
2004年
2005年
经历了办电梯厂,开连锁超市,投资红酒、药厂等多种尝试。
改制为万达集团股份有限公司
万达退出足坛。
确立商业地产和住宅地产“两条腿走路”的重大战略调整。
其第一个商业地产项目长春沃尔玛建成。
在中国房地产界第一家提出做百年企业。
新疆万达小商铺开始实行只租不售模式。
开始投资电影院。
确立经济型连锁酒店将成为集团新的支柱产业。
将原来三级管理结构调整为两级扁平化管理结构。
成立商业管理公司。
成立商业规划研究院。
发行REITs失败。
发行CMBS
项目开发商分析
发展历程
万达在全国已有 50个购物中心,商业地产成为万达的第一支柱产业。
至今
2006年
上海
宁波
南京
南宁
昆明
南昌
长沙
武汉
成都
西安
济南
青岛
天津
北京
大连
沈阳
长春
吉林
哈尔滨
商业
住宅
只有商业
只有住宅
兼有商业和住宅
南昌
万达商业和住宅城市分布图
项目开发商分析
项目环境分析
研究思路
项目概况
项目SW分析
形象包装
规划解读
整体概况
开发主体
项目周边
整体规划
商业规划
规划细节
项目借鉴
开盘介绍
规划解读——整体规划
项目居于航海路南侧、大学路西侧,由商业部分和住宅部分组合而成;
分别包含:大型商业广场、室外步行街、商务酒店、城市商业街区、高尚住宅以及精装SOHO六大类物业形态;
商业部分涵盖高级连锁百货、五星级国际影城、大型生活超市、国际运动品牌、KTV、电玩娱乐、电器超市、健身养生等多种业态;
住宅部分包括高层住宅,住宅底商部分。
商业部分
住宅+底商+办公+酒店规划区
规划解读——商业部分规划
商业地块技术经济指标
规划解读——住宅部分规划
住宅地块技术经济指标
住宅部分由13栋33层高层住宅组成,底部沿街均为2层底商。
规划解读——建筑风格
现代简约建筑风格,线条清晰,色彩明快,气势恢宏挺拔
结构:框架结构外墙:外墙外保温内墙:乳胶漆
商业部分
住宅部分
玻璃幕墙
三段式建筑设计
研究思路
项目概况
项目SW分析
形象包装
规划解读
整体概况
开发主体
项目周边
整体规划
商业规划
规划细节
项目借鉴
开盘介绍
项目SW分析
优势-----Strength
劣势-----Weak
:万达成熟的开发模式和开发经验丰富;
:政府