娄底众一桂府北区商业营销策略报告2010.doc

娄底众一桂府北区商业营销策略报告2010
娄底众一桂府北区商业
营销策略报告
中驰地产
20103>.
发展商需求:
回收资金,实现利润最大化!
商业定位准确具有前瞻性
选择最佳销售引擎
价格合理预估
选择最佳售卖方式
业态合理规划
深入分析的问题——
2、娄底商业市场现状对项目发展有何影响?
3、新兴居住区发展模式对本案商业有何借鉴?
1、宏观政策对商业地产有何影响?
3、到底卖什么?
5、售价如何合理评估?
1、项目营销如何实现利润最大化?
需要解决的问题——
2、项目业态该如何规划?
9>4、客户是谁?
报告结构
Part One 项目营销条件分析
Part Three 项目客户研究
Part Two 发展案例借鉴
Part Four 项目营销策略
Part Five 产品推售策略
Part Six 项目招商策略
Part One 项目营销条件分析
2010年开春10天,国务院就以“国十一条”正式奠定了为2010年的房市确定了基调: 一方面支持住房的自住和改善需求;一方面抑制投资性购房;
3月10日“国十九条”出台,措词严厉, 剑指行业规范,各部位闻风而动,纷纷出台政策,“央企退市”,“审批监管”等;
4月份从“国四条”到仅仅只隔了一天的“新国四条”,再到“新国十条”,从国务院到九部委联动,首付政策,贷款政策,销售政策,保障房供应,直到第三套房可停贷”;
5月发改委称三年之内免谈房产税。“楼市调控政策短时期将进入政策冷静期。”
宏观市场
中央的房地产政策已开始从“强硬”走向“暧昧”。
分析:
欧洲经济动摇、通胀逼近、宏观经济复苏基础并不牢固,房地产调控又遇两难;
政策的边际效应在下降的同时,房地产市场“价”不跌“量”跌,而股市则“价”和“量”双双缩水,房地产调控政策逐渐放大的负面效应也引起了高层的注意。
基于以上两点原因中央的房地产政策才出现5月份的冷静期。
宏观市场
但是,今年的房地产政策调控已对市场产生了巨大的影响:
成交量变化----
成交量大幅萎缩,大量投资需求被抑制,刚性需求也处在观望状态。
价格变化----
政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心,房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用,预计年中会有阶段性的价格调整,趋势上会使市场逐步冷却。
客户变化----
政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房,按揭业务将承压,有效的遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。
宏观市场
后市预期:
半年内交易量将继续低迷,房价调整速度可能快于以往;
政策的叠加效应使得开发企业投资信心受到影响,拿地和开发步伐放缓;
中央政府短期内继续出台更严厉措施的可能性较小,而各地“新国十条”配套细则将陆续出台;
保障性住房建设力度持续加大,今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分;
政府土地供应计划规模突出,开发企业拿地机遇显现;
中国经济内外部环境较为复杂,房地产政策走势存在不确定性;
宽松性货币政策何时退出是影响未来房地产市场走势的关键。
宏观市场
市场走势
时间
春节
小阳春
新政
后期
新政调控与商业地产:
此次的楼市调控主要针对住宅市场,而对商业地产的影响较小,尤其是在信贷政策上,限购令并不针对商业地产;
在史上最严厉“调控”政策打压下,住宅市场成交量迅速下滑,商业地产却逆市飘红,受新政影响小,不少住宅市场的投资者转向投资商业物业,住宅成交量下滑商业物业成交则突飞猛进。
宏观市场
新政却成了商业地产的新契机,商业地产或将取代住宅成为最佳投资领域。
与住宅相比,宏观政策环境更利于众一·桂府商业产品的推售。
娄底主要商圈分布格局:
春园、五江、火车站分功能发展
本项目并位于娄底市五江商圈边缘地带,商业氛围欠成熟。
春园
商圈
火车站
商圈
五江
商圈
五江商圈:
位于娄底城北,以大汉路为发展轴线,以建材家居为鲜明特色,形成了28万㎡的家居建材专业市场,着眼于涟钢及城北居民消费。沃尔玛、通程电器等主力店的进驻更是加快了商圈的发展。
春园商圈:
地处娄底城市核心,以春园步行街为轴心,形成总体量达30多万平米、数万商家、数十主力店的庞大商业规模,已成为娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈。
火车站商圈:
娄底历史最为悠久的商圈,曾一度低落,但随着明珠电脑城、老街批发市场、月塘KTV一条街的兴盛,鹏天、华泰、六福等多个星级酒店的陆续开业,火车站商圈重拾生机,成为仅次于春园、五江的次级商圈之一及娄底最密集的酒店集群。
娄底商业
娄底三大商