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龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施
龙湖集团
建筑工程质量缺陷及防治措施
2011-08-30(内部资料)
前言
龙湖,创建于1994年,成长于重庆,发展于全国,是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京,目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司,业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块,现有员工4000多人。
Contents
地基与基础
1
主体工程
2
装饰装修
3
安全文明施工
6
安装
4
环境与景观
5
房地产工程质量问题为何屡禁不止
■外部资源、内部架构和国家现行规范的影响:
设计单位对工程质量的影响
监理单位对工程质量的影响
施工单位对工程质量的影响
国家现行规范对工程质量的影响
工程管理架构对工程质量的影响
外部资源对房地产工程管理的影响
■设计单位对工程质量的影响:
施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确,不配设计节点图或不满足施工需要
设计施工图“错、漏、碰、缺”严重,违反强制性设计规范要求现象普遍
设计对工程质量的影响
■设计对工程质量的影响:
部分设计人员不了解施工中的难点、重点,设
计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节
设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足
设计对工程质量的影响
■设计对工程质量的影响:
建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查,全中国没有一家设计单位的设计施工图,没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套,最多420条/套
设计对工程质量的影响
■设计对工程质量的影响:
某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查:不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”,仅存在严重渗漏隐患的设计错误,平均37处/套
设计对工程质量的影响
■设计对工程质量的影响:
部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式,期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题,实际工作中不具备操作性
施工单位和监理单位的审图,更多关注施工可行性和易建性,很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查
设计对工程质量的影响
■设计对工程质量的影响:
设计造成的质量隐患,相当一部分属于先天不
足。单纯依靠加强现场工程管理的方法,在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下,很难避免不出现工程质量问题
外部资源对房地产工程管理的影响
■监理单位对工程质量的影响:
市场发展不均衡,有些地区相当多的监理公司不履行监理职责,企业制度不健全,责任制不落实,监理工程师行为不规范
监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场
监理对工程质量的影响
■监理单位对工程质量的影响:
尽管监理提供的时间长,人员多,但监理费用远低于设计费、销售代理费,显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用
监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升,监理行业人员流失比例过高,制约监理行业的发展
外部资源对房地产工程管理的影响
■施工单位对工程质量的影响:
建筑施工企业总体素质不是太好,注册资本低资信差,需要进行严格的管理。需要甲方重点考察,输出技术、管理标准,协助其建立质量保证体系
劳务队伍非职业化,不稳定,技术能力有限,责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制,是施工质量保证的重要前提
施工单位对工程质量的影响
■施工单位对工程质量的影响:
建筑施工企业总体素质不是太好,注册资本低资信差,需要进行严格的管理。需要甲方重点考察,输出技术、管理标准,协助其建立质量保证体系
劳务队伍非职业化,不稳定,技术能力有限,责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制,是施工质量保证的重要前提
施工单位对工程质量的影响
■ EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程:
内部架构对房地产工程管理的影响
工程管理部:
成本管理部:
负责工程技术管理,供货商、承建商管理,(工程及材料)招投标管理,工程质量、进度监督;但在实际运作中,工程部大部分的工作是工程招标和材料采购,技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少
负责项目成本目标的制定、实施及监控,项目预结算管理,经济标评定,工程进度款审算等
内部架构对房地产工程管理的影响
项目经理部:
全面负责质量、进度控制,参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审,负责甲供材料的验收和现场管理,小额工程的招标及委托,协调现场的各种配合关系,协助进行承建商和供货商的评定,配合销售
外聘香港测量师行:(隶属于集团)
定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量,提出项目工程管理改进建议。