三亚土福湾263亩项目整体定位及物业发展建议终稿.doc

三亚土福湾263亩项目整体定位及物业发展建议终稿
三亚土福湾263亩项目整体定位及物业发展建议终稿回复
谨呈:三亚万联置业有限公司
[2008] GW51
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项目研究的工作阶段划分
整体定位与物业发展建议
(中期汇报)
整体定位与物业发展建议
(终稿汇报)
市场调研阶段
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府官员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
2008/05/28
2008/07/10
2008/05/22
项目界定及目标分析
问题结构化分析
项目机会挖掘
案例借鉴
项目整体发展战略
项目定位
物业发展建议
开发策略
项目初步的经济评价
2008/07/20
项目主体思路回顾
关于未达共识内容的意见
关于已达共识相关内容的进一步深化
项目主体思路回顾
热带滨海城市、中等规模、具有一线强势海景资源的综合性项目
地块内部沿河有市政道路通过
内部市政道路
地块方正,基本无拆迁
地块规整
北临军屯河,支流从地块内部穿过,直通南海
河景资源
土福湾为陵水境内新开发的湾区,其知名度仍较有限
认知陌生区
类别
属性
诠释
区域属性
热带滨海城市
陵水是中国仅有的三个北纬18°以南市县之一
通达性不佳
现状进入性差,区域内部道路系统不发达,但随规划的推进实施将得到较大的改善
外部温泉资源
北部6km处有高峰温泉,西北侧有南田温泉
项目属性
中等规模
可建设用地263亩,在一线物业开发项目中属中等规模
一线强势海景
地块具有一线海景资源,海岸线长316m
规划超星级酒店
地块一线临海位置为酒店用地,政府强制规定必须修建超高层超五星级酒店
容积率可调整
政府规划容积率为03>.45,由于超高层超星级酒店的建设,政府许诺可提高容积率,但须缴纳相应费用,,但尚未确定获批
项目属性
市政路
项目开发目标、背景与限制性条件
资金实力雄厚——母公司为山西联盛能源有限公司,企业年利润在40—60亿元;
初次涉入房地产开发;
低地价——30万/亩的价格取地,市场评估价在200万/亩以上;
地标使命——打造超星级的超高层酒店,作为陵水地标
容积率未确定——,,打造超高层超星级酒店是容积率可突破的关键原因。
实现资产的保值增值。
打造精品;
1
2
目标
开发背景
2008年8月必须动工建设,否则回收地块,三年内须完成开发;
限制性条件
必须打造超五星级酒店,项目总投资额至少为15亿;
酒店功能区内滨海一线物业禁止销售;
市场如何定位,做什么,怎么做?
如何实现利润最大化及资产的保值增值?
开发理念如何确定、哪些先做,如何操作,资金如何安排?
项目为陵水县重点建设工程,超星级酒店如何打造成为区域地标?
客户关注的问题:
开发意图
开发目标解析与核心问题提炼
30万/亩的地价,远低于市场评估价的200万/亩;
成本
现金流
区域价值平台
资金实力雄厚,对现金流保障没有迫切的需求;
同片区项目实现独栋3万元/㎡,/ ㎡的均价。
从当前的基本条件来看,项目住宅部分不存在显著的生存压力
酒店功能区内滨海一线物业禁止销售;
限制性条件
从限制性条件来看,超星级酒店必须持有
行业:随宏观大势与行业的发展,资产价值随之自然提升;
区域:在区域从陌生走向成熟的过程中,资产价值将逐步兑现;
产品:艺术式的精品能够创造独特的使用体验与鉴赏、收藏价值;
经营:对持有、销售时机的判断与吸引力的营造将是兑现价值的关键。
核心问题
从开发目标来看,核心目标是增值保值,精品打造是手段之一
核心问题
项目整体价值如何最大化,实现增值保值?
超五星级酒店是否可行?如何发展?
打造超五星级酒店具有市场可行性,本项目酒店应走超越市场、个性化的高端方向
核心结论一
度假生活化,物业资产化,旅游国际化——旅游行业发展趋势支撑酒店业的持续发展
区域是大三亚未来发展的主要方向,作为国家海岸的组成部分,相对现有各湾区的发展,它填补了三亚高端服务能力的不足,为服务于高端人群的高端酒店的发展提供了机会和方向
从需求层面看,国内财富阶层增长迅速,国际客户大量涌入,会议需求激增,高端客户群体快速增长。
从市场现状看,五星级酒店经营状况良好,但也存在高端服务能力不足、特色雷同等较大缺陷
从未来供给看