土地增值税税务筹划.ppt

土地增值税税务筹划简介
土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的大前提下,尽可
能增加可扣除项目,降低增值率,即从降低计税依据和适用
税率两个角度出发进行筹划。我们以房地产开发企业为主体,
从土地增值税本身的特点出发,对该税种的纳税筹划进行阐
土地增值税基本介绍
→土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他咐
盲物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
征税范围:转让国有土地使用权
纳税义务人:内外资企业、行政事
地上建筑物及其附着物连同国有
业单位和中外籍个人
地使用权一并转让;存量房地产买
→税率:四级超率累进税率
增值额与扣除项目金额的比率税率%速算扣除系数%
不超过50%
超过50%100%405
超过100%200%
超过200%
60
土地增值税计算步骤
计算收入总额(不含税11%
计算扣除项目
增值额-转让收入扣除项目金
计算增值额与扣除项目金额之
额
比,确定适用税率档次
应纳税额=增值额*税率扣除项
目金额速算扣除系数
扣除项目确定
取得土地使用权时支付的金额(地价
房地产开发成本(征用费、耕地占用税、拆迁补偿、
款和税费)
前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费
开发间接费)
房地产开发费用
1能按转让房地产项目计算分摊利息并能提供金
税金:城建、教育、印花、契税(有
融机构贷款证明利息+(A+B)*5%以内
购房发票和契税完税凭证)
2否则(A+B)*10%以内
转让存量房时旧房购买价
①评估价=重置成本成新度折扣率
房地产开发企业的新建房转让,加计
②购房发票可按发票所载金额从购买年度起至转让年度
扣除=(A+B)20%
止每年加计5%扣除发票金额*5%*年数
③核定征收
不同主体不同转让行为扣除项目
房地产开发企业出售新房

非房地产开发企业出售新房
B开发成本
(分两种情况)
有印花税
:城、教
没有加计扣除
E加计扣除20%
各类企业出售存量房
各类企业转让土地使用权
A地价
A地价
(三种情况

C税:城、教、印花、契税
土地增值税税务筹划
一、收入分散筹划法
扣除项一定的情况下,减少收入,从而减少纳税人转让的增值额,显
然是可以节省税款的。
在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要,如何使收入合理分
散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分
从整个房地产中分离,比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有
安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买
者签订设备安装及装潢、装饰合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额
缴纳土地増值税,而第二份合同上注明的金额属于増值税征税范围,不用
计征土地増值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。
利息支出筹划法
房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中,一般都会发生大量的借款,利息支出是不可避免的,而利
息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定,与房地产开发有关的利息支
出分两种情况确定扣除
两种规定就为纳税人纳税筹划提供了机会,房地产开发企业在进行房地产开发时,如果前者利息支出大于后
者计算出的利息支出,则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明;如果前者小于后者,则企业可以不按照
转让房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提供金融机构证明,这样可以使扣除项目金额増加,土地增值税的
税依据减少。
例如,某房地产开发公司开发一批商业用房,支付的地价款为600万元,开发成本为1,000万元,假设按房
地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元,如何为该公司利用利息扣除进行筹划?
应扣除的利息支出为70万元时,又如何筹划呢?设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10‰%。纳税筹划
首先,计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(6001005%
80(万元)
其次,判断。当允许扣除的利息支出为100万元时,由于10080,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊
息并提供金融机构证明,这样就可以按100万元扣除,否则只能按80万元扣除,计税依据将増加20万元,造成
多缴税款;当允许扣除的利息支出为70万元时,由于70<80,所以应选择第二种计扣方式,即不按房地产开发项
目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可以多扣除10万元利息支出,减少计税依据10万元,
合理降低税负