深圳蛇口水湾村项目整体定位及物业发展建议(世联).doc

深圳蛇口水湾村项目整体定位及物业发展建议(世联)
深圳南山蛇口水湾村项目整体定位及物业发展建议
深圳世联地产顾问股份有限公司
2008年12月16日
商业秘密声明
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报告主题
基于开发商最关心的议题与最希望解决的问题
项目指标
项目写字楼和公寓的物业配比与指标确立
整体定位
项目整体发展方向与价值挖掘
入市时机
基于未来的市场趋势判断项目的入市时机
项目所在大势下的各物业发展策略
根据市场的需求与供给确定各物业比例
基于规划的物业指标确立
大势下的物业策略
确立物业比例
确立物业具体指标
报告大纲
基于分析思路的报告结构
大势研究
基于大势的方向把握项目的入市时机
项目面市时所处的市场周期?
项目所处市场周期下的发展策略?
市场研究
下面的报告内容是在以上背景下展开的。
项目商务物业市场需求把握?
项目商务物业未来经历的竞争环境?
区域研究
整体定位
项目的价值挖掘及整体发展定位?
基于项目整体定位的规划方向?
项目运作
项目的推售策略?
项目的资金运作考虑?
项目分析
基于项目自身地块分析的指标确定
1大势研判
基于宏观趋势对未来房地产走向的探讨与研究——重点关注:
1、当前影响房地产的关键宏观因素是什么?
2、该关键宏观因素未来的发展趋势如何?
分析本质:
什么因素将左右未来几年的楼市走向?
INDEX SYSTEM
KEY POINT
NOTE
基础因素
实体经济
GDP、产业结构等衡量实体经济发展的指标因子
房地产发展经济支撑的基本面——反应消费者的真实财富实力
资本经济
股票指数、利率等衡量资本(虚拟金融)经济发展的指标因子
房地产发展的另一重要支撑面——放大/缩小消费者的财富实力
衍生因素
政府房市政策
政府当前的房地产相关调控政策剖析
房地产发展的重要影响面——政府调控
消费者预期&信心
消费者信心指数等描述消费者对未来经济走势与消费的预期
房地产发展的重要影响面——消费者的观望心态
影响房地产发展的主要宏观因素指标体系:
房地产长期利好因素
中国城市化中期
1、城市化进程到中期标准是40~60%;
2、中国城市化进程加快的可能性不大;
中国人口红利
1、外贸冲击,红利不再
2、社会主义新农村建设(土地集约)
3、城里孩子少,至少有三套房 4、农村孩子多
中国经济GDP高速增长
中国经济GDP保持8%的增长,相当于欧美国家的零增长,低于8%的增长就是负增长
中国中产阶级壮大
股市暴跌之后,中产阶级负债严重;中产阶级换房速度减缓
中国宏大的个人储蓄
个人储蓄转化成消费的可能性不高;大企业还债、中小企业贷款
中国银行体系安全
未来几年的房地产发展趋势——
未来的趋势:楼市的基础——基本面已发生转变
房地产长期利空因素
全球经济危机引发的外贸衰退
本次经济危机完全可能带来全球范围内的长期外贸衰退
全球能源与环保的强力推进
各类型企业运营成本大大提高
中高,刚性需求弱
中国社会主义新农村建设
土地集约利用后(例如农村宅基地建设),土地利用效率提高,房屋需求就降低
保障性住房的大力推进
保障性住房大力推进将遏制商品房销售速度
未来几年的房地产发展趋势——
未来的趋势:楼市的发展——一些实实在在的因素制约着房地产市场的发展
当下的转变:中国经济面已表现出明显扭转
再次强调严峻性:中国经济下行趋势日益清晰
中国经济下行的事实:08年前三季度进出口对经济贡献率为123>.5% %。%,四年来首次低于10%。
中国经济受全球经济大气候波及的连锁反应:
1、出口制造业拉动的传统增长模式,使我国外贸依存度高达70%,出口占GDP比重接近40%
2、去年下半年起的人民币升值/出口税收政策调整已经对出口行业造成损害,本年欧美经济环境恶化,消费市场萎缩进一步雪上加霜
3、出口萎缩直接将导致工业发展速度减缓
4、工业发展降速,直接撼动GDP增速,依靠出口高速拉动经济增长的黄金时代结束
资料来源:国家统计局
广东省经济转型压力尤为突出
1、因素分