布局骗着和对策（下）.pdf

前言
承蒙信任,我司非常荣幸地提交《浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目市场研究报告》,以下简称《报告》,供贵公司决策鉴!
根据前期工作,我司就浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目进行了专题市场调研,以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析,并结合我司相关部门专业人员的企划、销售代理经验所完成的。
《报告》涉及内容包括房地产及经济形势分析、项目所在地经济形势分析、规划发展情况分析、相关个案调研分析、目标消费群体分析、项目规划定位建议。
但由于时间和资料的限制,未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内,本公司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上,使本案更加完善,以达到使项目前期工作顺利完成的目的。
我司诚意希望能与贵司携手,通过双方的共同努力就浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目操作达到圆满成功。
目录
第一部分房地产及经济形势分析
一、全国房地产市场近年来整体发展态势
二、对房地产金融风险的分析
三、近期上海周边商业地产分析
四、未来房地产市场分析
五、投资型房地产市场消费情况
第二部分项目所在地经济形势分析
一、平湖市经济发展情况
二、上海市金山区经济发展情况
第三部分项目所在地规划发展情况分析
一、平湖市新埭镇规划情况
二、金山区枫泾镇规划情况
第四部分相关个案调研分析
一、商业项目
二、住宅项目
第五部分目标消费群体分析
一、商业项目目标客户特征
二、住宅项目目标客户特征
三、本案目标客户分析
第六部分本案产品建议
一、商业产品建议
二、住宅产品建议
三、辅助配套建议
第一部分房地产及经济形势分析
一、全国房地产市场近年来整体发展态势
(一)09年至今房产新政对楼市走势的影响分析
在内地经济刺激政策的带动下,2009年,中国房地产市场迅速升温,全年商品房销售面积、销售额,均创1998年住房市场化改革以来最高水平,北京、上海、深圳等地房价也上涨至历史高点。
2009年我国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的发展过程,为人们所始料未及。,%,,%,销售面积及增速均创历史新高,特别是12月达到最高点。
2010年上半年,全国房地产开发投资19747亿元,%,其中商品住宅投资13692亿元,%,%。
,%;,%;,%,其中,,%。
2010年上半年,中央重拳出手调控楼市,力度之大近年罕见。时至年中,在严厉的房地产调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘“零成交”,部分楼盘价格也出现松动,但市场观望气氛仍在加剧。业内人士预计,2010年下半年,内地楼市有望步入艰难的全面调整阶段,房价将有明显下降。
国家统计局公布的数据显示,7月份全国商品房销售面积6466万平方米,%;商品房销售额3066亿元,%。6月末,全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米,%。这表明房价将得到有效控制。
中国社科院发布的《2010年经济蓝皮书》称,“目前房价收入比超出合理承受范围,85%的家庭无力买房。”房价过高、上涨过快,已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题,也带来了严重的社会和政治问题。
为遏制部分城市房价的过快上涨,政府频频出手调控楼市。继2009年年底二手房营业税优惠终止、“国四条”、土地出让金比例调高至50%、“国十一条”等楼市降温措施后。
2010年4月中央疾风骤雨出台一系列房地产调控政策后,北京、青岛、上海、广州等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响也逐步显现。
国家统计局公布的数据显示,5月份,%,尽管同比涨幅仍然较大,,房价企稳回落的趋势明显。
受政策影响,从4月中旬开始,杭州推出的30个左右新盘中,目前零成交楼盘已达7个。6月上旬,北京在售的235个普通商品住宅项目中,147个楼盘出现零成交。同期,上海有36个豪宅楼盘出现零成交。
5月份,一线城市成交量减少一半,30个主要城市成交面积几乎全线下跌,跌幅约44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至历史最低水平。
随着调控政策的不断深入,开发商资金压力不断加大,从6月中旬开始,一些开发商通过打折促销、无理由退房等手段已在或明或暗的降价。
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