济南市房地产市场区域差异分析一.doc

济南市房地产市场区域差异分析一.doc济南市房地产市场区域差异分析 (一 )
摘要：位置的不可移动性是房地产的最本质特征， 也是造成房地产市场区域差异的一个主要原因，除此之外， 经济发展水平的差距及各地房地产政策上的不一亦是造成房地产区域差异的原因。本文以济南市为例，选取土地市场、普通住宅市场、商品房市场、写字楼市场对济
南市的五大区域进行差异分析， 在此基础上探讨其形成原因， 并提出针对性的发展政策， 以达到房地产市场健康发展的目的。
关键词：房地产市场；区域差异；济南市
济南市房地产市场概况
根据济南市城市规划及发展特征，
并结合济南市房地产市场发展状况，
传统意义上将济南市
的房地产市场分为北部、南部、西部、东部、中部五部分。据《
2010
年济南统计年鉴》数
据显示， 2009 年济南第三产业生产总值
亿元，房地产产业总值为
亿元，超
过了第三产业生产总值的
10%。 2010
年济南市土地市场中，商业用地成为主角，外来开发
商成为开发的主要动力。
普通住房市场则以新开盘项目为主，
新盘项目多追求低价， 其走量
成为主基调。 从均价来看， 济南市普通商品房的万元房时代已经来临，
精装豪宅成为普通商
品房的首选 1]。公寓市场成交均价大幅上扬，更多的高端品质公寓拉升整体市场价格，供应量与成交量虽有下降，但供需基本平衡，写字楼市场均价走势较平稳，涨幅较小。
区域特色分析
土地市场
本文从土地市场的供应、成交及价格三方面进行分析。
2010 年，东部地区成为土地的最大供应区，全年供应面积为
万平方米；其次为西部
地区，全年供应量为 万平方米；中部和北部供应量在其之后，成交量最少的则是南部
地区。由此可以看出，土地的供应量存在着区域差异，东部地区是土地供应的主力地区。
济南市土地市场成交区域与供应区域较一致，
供应量最大的东部区域同时也是成交量最大的
区域，成交面积
万平方米，其次为西部，成交面积为
万平方米，中部和北部分
别位于第三、第四位，南部地区成交量最少。
成交土地最高单价为 1， 082 万元 / 亩，位于东部区域，
万
元/ 亩，土地成交均价以中部地区最高，
为 万元 / 亩，成交均价位于第三的是北部区域，
均价为 万元 / 亩。有以上数据不难看出，土地的成交均价在各个区域是不同的，切差
距较大。
普通商品房市场
与土地市场一样，普通商品房市场的研究也是从供应量、成交量及均价三个方面。
2010
年
济南市住宅市场的区域供应发生明显的变化，
东部地区继续处于领先地位，
西部地区紧随其
后，全面供应面积为 万平方米，其他区域供应量相当。从在售楼盘数量来看，东部地
区共 19 个，数量在五大区域中是最多的，数量最少的是北部仅有
4 个在售楼盘。从成交情
况上来看， 东部与西部成交量较大，
这跟这两个区域新楼盘的热销密不可分。
而从成交均价
上