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技经济市场浅谈土地财政与房价调控李若曦(福建师范大学经济学院,福建福州350108) 摘要:近年来,中央政府重民生的房价调控政策-9地方政府重发展的经济刺激政策的矛盾日益显现。中央政府致力于出台政策调控房价,地方政府却希望房价高涨,借助土地财政获得更多收益。房价与土地财政之间究竟有着怎样的关系,两者之间的矛盾又该如何解决?本文通过解析地方政府实施土地财政的原因,以及房价-9土地财政之间的关系,试图揭示中央政府房价调控政策的落实为何遭遇地方政府软磨硬抗的深层原因。同时,本文针对土地财政等问题初步提出相应的政策建议。关键词:土地财政;房价;调控自20世纪90年代后期开始,中国大陆房价不断攀升,引起世人关注。到了21世纪头十年,房价”扶摇直上”成为社会热点问题之一,不仅寻常百姓,中央政府也认识到房地产市场的特定形势,开始着力解决房价问题。中央政府相继出台一系列关于房价调控的政策,业内人士形象称作”组合拳”。但是, 人们看到中央调控政策的结果却是收效甚微。人们在反思中, 把房价居高不下和中央政令落实无效的根源,追究到地方政府的土地财政上。什么是土地财政?地方政府为何需要、又是怎样依靠并运作土地财政?弄清这一系列问题有助于我们认识近些年房价调控困难重重的深层原因,对中国大陆解决高房价这一民生问题有着积极的现实意义。 1土地财政的定义与现状”土地财政”是指地方政府通过各种土地经营手段,获得土地出让金、土地税费以及利用土地进行投融资的行为[11。由此可知,土地出让金,土地税费以及土地投资融资等构成地方土地财政的主要成分。土地出让金指的是地方政府将国有土地或向农民所征收的耕地,在一定期限内出让给土地使用者,政府从土地使用者那里获得使用费。政府出让土地主要通过公开招标、挂牌、拍卖等方式实现,土地使用者要想获得土地使用权,各自出价竞争, 价高者获胜。土地税费是以土地为课征对象,按照土地的面积、等级、价格、收益或增值等计征一定的税费。土地投资融资是指政府将自身所拥有的国有土地以及未来所能获得的土地税作抵押,通过银行贷款和发型债券的方式进行融资,再将获得的资金用于社会基础设施建设与大型项目投资,以实现政府职能。土地财政一般可划分为税收收入和非税收收入两部分。税收收入主要是土地税费的部分。土地税费包括直接税收和间接税收。直接税收即直接将土地作为课征对象,征收城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。间接税收是指与土地相关的行业所创造的税收。地方政府将土地出让给房地产业及其他产业的企业后,随着各个企业的发展,不单可以获得丰厚的土地出让金,还可以从企业及其相关产业的经营成果中获得大量税收。地方政府非税收收入主要组成是土地出让金和土地投资融资。土地出让金是政府非税收收入乃至整个收入体系中的不可或缺的一部分,这也是造成当今房价调控最大阻力的利益驱动性原因所在。地方政府希望房价走高,以高价出让土地,获取更多的收益。土地的投资融资也是如此。高地价能够为地方政府抵押贷款更多的资金,这就使得地方政府与中央政府在房价调控问题上处于对立的双方,两者在博弈中造成笨房价”与”升房价”的矛盾逐渐升级。表12003—2011全国土地出让金收入及增速(数据来源:国土部公布资料) 2“土地财政“依赖症的病因我国在经济上取得了GDP高速增长,国内生产总值居全球第二,以及外汇储备全球第一,国民生活水平显著提