星联地产2009海南英德“天骄花园”项目前期营销策划.doc

星联地产2009海南英德“天骄花园”项目前期营销策划
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海南英德“天骄花园”项目
前期营销策划全案
深圳星联地产顾问有限公司
20091>.
谨呈:万宁英德置业有限公司
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本报告的技术成果专属万宁市英德置业有限责任公司所有;深圳市星联地产顾问有限公司拥有本报告的策划思路、分析方法、报告格式的技术版权,未经许可,不得转让或翻载。
报告评审监制:深圳市星联地产品控中心
项目全权负责:阎柳杰策划经理
项目报告主撰:阎柳杰策划经理
报告技术负责:张建平高级策划经理
策划参与成员:徐玉堂策划师
王刚策划师

报告文字处理:阎柳杰张建平
皇牌代理信心标志
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目录
第一部分项目策划背景分析
第二部分项目定位
第三部分项目前期销售准备工作建议
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:指导思路
:项目资料

SWOT分析---优势分析
SWOT分析---劣势分析
SWOT分析---机会分析
SWOT分析---威胁分析
第一部分项目策划背景分析
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山、水、温泉、森林是我们先契的自然资源,让山水引领我们迈向人文居住的最佳生活空间,主打自然资源景观强调创新风格的高尚、时尚度假休闲社区。
策划背景:关键指导思路
度假
孝心
投资
健康
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项目定位前对环境的感知
我们需要
信心源于市场;
优越的地理环境、创新的户型开发理念;
赋予综合超前的新突破
以项目资源景观为切题,以自身环境优势,创新的思维煽动人;
以与时俱进的市场开发理念,结合创新时尚理念引领兴隆市场,使之成为集养生度假休闲的居住社区。
策划背景:关键指导思路
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【关键词一】市场主导力量,度假、养生
其一:兴隆地产发展
旅游:
海南兴隆进过一段时间的集中开发后,逐步进入稳定开发期,兴隆的旅游业早已成为海南的一大度假品牌之一;
温泉:
海南兴隆温泉家喻户晓,兴隆温泉旅游区在兴隆华侨农场境内,是境内最大的旅游胜地美称;
酒店:
海南兴隆的酒店业也持续看好,游客通常会有吃海鲜到海口,观赏游玩到三亚,住宿养生在兴隆的一线旅游行程。

兴隆地产属于外地客户消化的性质,70%-80%的长江流域以北客户的买方市场,由于兴隆小镇不受到大中城市的房地产泡沫的波及影响,完全是属于成长需求,所以房价只升不跌,平稳增长。
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其二:理智购买需求的客户领导者是谁?
随着区域内各种各样的楼盘规模启动后,市场放量逐年增长,甚至成倍增长。那么主力人群来自于哪里,我司结合在区域内市场情况,他们来自于长江流域以北、东北三省、江浙一带为主导的区域内养生越冬的需求者。
他们具有的特点是:
对享受养老生活的中老年一代,对二次置业投重金购买安逸生活的中高阶级。
同时他们拥有对新产品的入市敏锐性,和敢于接受新事物的尝鲜者。
少部分对拥有闲钱通过二次置业投资地产的高收入阶层。
【关键词二】购买市场,理性所需
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商品住宅时代的小户型发展,至今已经历时10多年了,产品更新换代,历经多种变化。伴随着“90平方米以下占比70%”的政策的全面实施,“90/70”小户型已经不断在国内各大城市亮相,其创新产品也普遍受到购房者的关注看好,销售好于一般商品住宅。
目前在兴隆镇房地产市场,小户型产品处于白热化阶段,但同质化产品较为严重,且本项目地块处于镇与中心的接驳处,城市配套资源有所匮乏,但是项目具有得天独厚的山水、泉眼优势,我们必须跳跃同质化思维,打造差异化产品,放大产品附加值的享有资源空间,使得我们的产品更具有区域市场的领跑者之潜质,更具有养生度假的功能社区。
【关键词三】创新户型,放大公寓洋房附加值
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策划背景:项目资料
1、项目地处兴隆温泉旅游度区,项目以北300米,即国道海榆东线
2、总占地: ㎡
总建面:㎡
容积率:
3、用地性质:旅游用地
东向:森林植被
西南向:太阳河项目
西北:北京村
东南向:太阳河项目
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项目西北向:
正在兴建的北京村,㎡,为别墅及公寓产品,主入口仿照天安门的造型,与本项目竞争:★★
项目东向:
原生态树林,呈现一片热带风情原生态自然环境。成为本项目周边的天然绿色景观。
项目西南向:
太阳河温泉花园地块原建筑,欧式风格别墅群,有利于提升区域居住档次,与本项目共同发展。
项目东南向:
近周为太阳河温泉花园地块原建筑,㎡,为酒店式度假公寓,与本项目竞争:★★★★
本案
策划背景:项目资料
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项目发展SWOT分析--优势
天成景观优势
大海、温泉、河流、植被等自然资源主题,一直以来都是高端物业的支撑元素,温泉