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中国房地产政策演变30年
中国房地产政策演变30年
引言:中国房地产业自诞生开始,由于其在国民经济中的重要地位和作用,一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段,可以分为两大类,一类是法律、行政等硬性强制手段,另一类则是税收、信贷等软性引导手段。
由于房地产业是资本密集型产业,投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此,国家在信贷政策方面的引导,往往是极为行之有效的调控手段。当然,由于房地产市场的复杂性,国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时,往往采取“组合拳”的形式,即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。
到目前为止,中国房地产宏观调控政策,根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度,大致可以分为以下五个阶段:
第一阶段:以1986年住房改革开始,到1998年之前,是房地产市场的萌芽和起步阶段,国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。
第二阶段:1998年到2002年,吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训,国家开始谨慎展开宏观调控,政策导向还是以规范市场为主,兼有部分鼓励政策。
第三阶段:2003年到2005年,随着各大城市房价开始进入上涨通道,国家对房地产业的态度由支持转为警惕,宏观调控政策开始第一次转向,以稳定房价为目标。
第四阶段:2006年到2008年6月,全国各地房价飞涨,开始影响民生,国家开始加大宏观调控力度,打出一系列“组合拳”,政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。
第五阶段:2008年9月至今,美国次贷危机演变为全球性金融危机,为确保经济发展,抵御金融危机,国家宏观调控政策再次转向为扶持,目前宏观调控仍处在这一时期。
本文以梳理房地产市场诞生以来的国家信贷政策演变为主线,同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策,以期理清房地产市场的发展脉络,为房地产业从业者提供一个侧面的决策依据。
一、1998年之前
房地产业的萌芽与起步
1、萌芽前夜
在改革开放以前,我国实行的是单一的计划经济体制,城镇居民的住房主要通过单位福利分房的政策来解决,而商业全部由国家经营,所需的土地全部由国家无偿划拨取得,当时根本不存在房地产这个行业。
改革开放初期,虽然经济体制由计划经济逐渐向市场经济转变,但是由于土地仍然实行单一行政划拨制度。国家将土地使用权无偿、无期限提供给用地者,土地使用权不能在使用者之间流转。由于土地是房地产开发的前提,而土地要素流通被限制,抑制了房地产业的发展。
2、1979年7月,土地制度的首次突破
1979年7月,《中华人民共和国中外合资经营企业法》颁布实施,该法第五条明文规定:“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中国政府缴纳使用费。”这里虽然使用的称呼是“场地使用权”,但实际上,场地使用权有偿、有期限且可以流转的特点,标志着我国曾经严格的城镇国有土地管理制度,已经开始松动。
3、1986年1月,住房制度改革开始启动
1986年1月,国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,住房制度改革正式启动,为我国房地产市场的有序发展提供了制度的支持。
4、1987年8月,土地管理法正式实施
为了适应城市建设日益现代化的客观要求,1987年8月1日,《中华人民共和国土地管理法》正式实施,虽然仍然带有浓厚计划经济色彩,但是伴随着经济体制改革的春风,为孕育房地产业积蓄着力量。
5、1988年4月,宪法修正案,土地可合法流通,房地产业起步
1988年4月通过的《中华人民共和国宪法》(修正案)规定,土地使用权可以依法转让,标志着土地生产要素的合法流通,突破了房地产业走向市场的土地瓶颈,为房地产业的起步发展打下基础。1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,为土地使用权流通开辟了现实途径。
6、1992,南巡讲话,第一次房地产热潮的出现和泡沫破裂
1992年***同志南巡讲话后,房地产业的市场地位真正得以正名,房地产业作为新兴产业闪亮登场后便迅速掀起了房地产开发热潮,在中国南方尤其是海南、北海等地炒作极为严重。由于大规模的非理性炒作,随后出现了“硬着陆”,直到1995年,国内的房地产市场仍处于萎缩状态。
7、1995年7月,国家开始规范房地产中介市场
1995年7月,深感于房地产市场不规范的弊端,国家下决心开始规范,国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》,对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。这是首个国家层面的对房地产中介市场进行规范的文件。
二、1998年—2002年
宏观调控初步介入,房地产业在规范中稳步发展
经过1992年第一轮的房地产热潮的兴起和泡沫的破灭,