2011年5月30日房地产投资及金融（房地产开发前沿理念）.doc

房地产投资及金融
房地产开发前沿理念
以投资的现代模式展现当代房地产投资开发相应理论
Carey Yang
2011-5-30
房地产开发项目投资计划申报流程图


向建设行政主管部门申报项目投资计划
向区县建委投资计划办理窗口提出申请(总投资3000万以下的商品房计划项目)
向市建委投资计划办理窗口提出申请(总投资3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目)

市、区投资计划审批部门审理

受理时限
被告知申请材料齐全并符合法定形式的,索取收件凭证和受理通知书凭证
被告知材料不齐全,需要补正申请材料的,索取需补正材料通知书和清单
被告知补正材料仍不符合法定形式的,索取不予受理通知书
10个工作日
组织相关部门联合会审
的
会审意见
市、区建委审批

不予批准的,打印不予批准决定书
准予许可的,下达项目投资计划
被告知审批合格的,通过投资计划审批窗口领取投资计划文件
被告知审批不合格的,领取不予批准的决定书
5个工作日

区县建委投资计划审批窗口(总投资3000万以下的商品房计划项目)
市建委投资计划审批窗口(总投资3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目)

2011中国房地产百强企业研究成果分析
销售业绩:行业领先优势持续扩大,销售业绩再创新高
2010年,百强企业①的经营绩效继续领先同行企业,全年销售总额达14360亿元,销售面积14488万平方米,%、%,分别领先全国商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。从数量分布来看,超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上,较上年的百亿企业数量有明显上升;销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家,,,成为国内首家跨入千亿大关的地产企业;从销售面积来看,,%,百强企业整体销售面积规模继续扩大,二、三线城市出现销售面积的大幅突破。以销售额计算,
%,较上年增加5个百分点,是近年来市场份额提升最快的一年。
规模性:业务模式拓展促规模增加,%
2010年,%,,%。与之相比,,%,增速逊色于总资产,说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。
与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比,2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点:(1)业务模式的转变促进企业规模扩大,企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式,有效提升了企业实力。(2)积极参与保障房建设,履行企业公民责任的同时,也兼有降低市场风险、获得稳定收益的优势,在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持,有助于企业维持并做大开发规模,提高市场份额。
盈利性:盈利水平持续提升,净资产收益率接近20%
在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下,百强企业的盈利水平继续保持较快增长,%,;,%,维持近年来的高位。同时,百强企业的净资产收益率(ROE)同比也有所提高,%,。
成长性:市场布局向三、四线城市拓展,成长性指标表现良好
2010年,百强企业多项成长指标表现良好:%,领先全国商品房销售面积增长率9个百分点;%;%。百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米,%,%提高近4个百分点。土地储备规模方面,百强企业的土地储备分布更趋广泛,不仅二线城市受青睐,有发展潜力的三、四线城市也渐成布局首选,开发商都明显加快三、四线城市的拿地步伐。
稳健性:经营现金流净额由正转负,经营稳健性面临挑战
2010年,百强企业销售状况良好,,%。经营现金流净额方面,均值再次转为负值,-;从百强企业资产负债率的中值移动情况来看,%%;剔除预收账款对负债总额的影响之后,%%,处于近年来的高点,反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下,企业在快速发展中仍需密切关注