2021年二手房买卖，怎样才能不糟心？.docx

二手房买卖，怎样才能不糟心？

　　对于在京打拼的大部分人而言，能购置一套属于自己的房屋本应是一件快乐的事情，然而，伴随越来越多纠纷的发生，大家没有感受到购房带来的喜悦，反而因为购房使其更为糟心。近日，海淀法院总结多个常见的纠纷案例，以期对购房者带来部分启示。
　　一、户口问题
　　刘先生为了女儿能上中关村某关键中学，购置了蒋先生在该学区内的一套80平米的房屋，价款500万元，双方在买卖协议中约定蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘先生支付完全部购房款，并将房屋过户至自己名下，但蒋先生并未按期将房屋内户口迁出，而刘先生亦因户口迟迟未迁入该房屋内耽搁了女儿上该关键中学的时间，数次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并要求其按日支付总房款万分之五的违约金。蒋先生辩称，自己已经主动配合迁户口，不过新房还没有下来，没法按期将户口迁出，期望法院对违约金给予酌减。法院经审理后认为，蒋先生未根据协议约定将户口迁出，显著违反协议约定，理应支付违约金，鉴于双方对于违约金标准显著过高，且蒋先生请求法院酌减，法院最终依据案件详细情况依法酌定蒋先生支付15万元违约金。
　　法官提醒：
　　依据《协议法》第114条要求，当事人能够约定一方违约时应该依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也能够约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人能够请求人民法院或仲裁机构给予增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人能够请求人民法院或仲裁机构给予合适降低。北京市实施学区房政策以来，很多家长为了让孩子能上有名气的学校，不惜花费巨款购置学区房，不过该类房屋中，大多已经有户口在房屋内，影响买房人的户口迁入和实际使用。部分买房人在买卖协议中约定限期迁出户口，但未约定逾期迁出的违约责任；部分人在协议中约定了限期迁出户口，亦约定了逾期迁出的违约责任，对于前者而言，因违约责任不明，往往极难得到法院的支持；对于后者，即使约定了高额的违约金，不过法院在判决的时候，对违约金的数额亦会依据详细情况判定，不论何种形式，买房者诉至法院的目标，均是为了将原有户口迁出，不过依据中国现在户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出，由此，购房者的问题极难得到处理。而购房者往往已经支付完成房款，甚至已经办理完房屋过户手续，该类纠纷愈发增多。在此情况下，法官提议，首先，买房者能够在买卖协议中约定迁出户口作为支付全部或购房款的条件，其次，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的原因之一，以对是否购房作出理智的判定。
　　二、房款问题
　　小刘在京打拼多年，最终攒够了买房的钱，2021年3月，小刘和马女士签署房屋买卖协议，约定小刘以380万元价格购置马女士的房屋。后小刘支付了马女士50万元预付款，并将剩下房款分两次汇款到了一个名为张甲的账户，不料，小刘汇完款项后，马女士拒绝和小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。小刘称，剩下的房款是根据马女士的要求汇到张甲的账户的，对此，马女士给予否认，小刘未提交相关证据证实马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在协议中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在深入的审理中。
　　法官提醒：
　　《中