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郑州正弘御苑营销解决之道
谨呈:河南冠融置业投资有限公司
珍珑棋局---
热板块上的小众股
【正弘●御苑】2010年营销解决之道
我们不能以安逸的目光看待本案,这是一个挑战,一个如何实现项目销售速度和利润最佳平衡的挑战,考验深度的时候到了……
写在前面
既然是挑战和考验,本报告便抛弃那些虚的套路,一切从切合实际的可执行出发!
写在前面
PART13>.市场分析
放眼往下所处的世界!
政策环境分析
市场分析——宏观市场分析
市场分析——政策环境分析
?a name=baidusnap9>8?从城市来看:量价走势分化,没有形成明显的统一的趋势。
?B style='color:white;background-color:#990099'>8?从项目来看:豪宅项目价格坚挺,主流产品降价明显。
?B style='color:white;background-color:#990099'>8?从阶段来看,市场目前处于全面促销和局部降价阶段。
?B style='color:white;background-color:#990099'>8?从供给来看:上市公司积极应对调控,积极调整价格策略,持续出货。
?B style='color:white;background-color:#990099'>8?从客户来看:改善型客户和投资型客户被严重积压。
?B style='color:white;background-color:#990099'>8?从市场来看:重大政策出尽,市场进入政策消化期。
市场分析——市场走势分析
目标1:平抑房价、优化民生
在经历了09年的大牛市之后,全国房价日益高企,民生问题在高房价面前日益恶化,如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用;
目标2:打击投资、投机性需求
从成因来看,高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下,打击投资、投机性需求,缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段;
目标3:政治挂帅、取信于民
面对高房价,温家宝总理虽然在多个场合表明态度,但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力,如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急,可以说“”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题。
结论:玩经济的一定要懂政治,当前的楼市调控已经上升到政治高度!
市场分析——调控政治目标
量价齐涨价格难降
从成交分析:截止8月31日今年共成交商品住宅66142套,与市场旺盛的2009年相比基本持平,这充分说明了郑州楼市的强劲增长力。
从价格分析:商品住宅成交均价5562元/平方米,%,%,在新的调控之下创历史新高。
从供求分析:郑州楼市还处于供小于求的状态,短期内房价将维持上涨态势,但随着调控力度的加强,市场的观望情绪明显增强,给下半年的楼市带来了一定的不利因素。
市场分析——郑州市场
主要竞品项目概况
市场分析——区域市场分析
163万㎡
合计
3300
669户
高层
㎡

107国道与工程学院路东300米
威龙逸品
3200
114户
多层、7层电梯
㎡
20余亩
龙湖镇商业路东段北侧
望湖人家
3000
1800户
多层
㎡
约30亩
双湖大道与泰山路交叉口
金秋老年公寓
3000
600余户
高层
㎡
25亩
龙湖镇六合路北升达大学北
哈佛生活馆
未开盘
5400余户
多层、高层、联排
100万㎡
800亩
郑新路与龙湖大道西1000米
郑州国瑞城
3300
1200余户(5期)
多层、电梯洋房
33万㎡
(5期)
500余亩(5期)
双湖大道与郑新路交叉口西500米
居易国际城
2400
1500余户
多层
15万㎡
150亩
107国道与学院路交叉口
安联11公里
均价
(元/㎡)
总户数
物业类型
建筑面积(㎡)
占地面积(亩)
位置
项目名称
近几年,受区域内高档项目(如龙泊圣地等)以及郑州南大学城的带动,龙湖区域房地产市场发展迅速,较好的居住生活环境与日益便捷的交通配套设施,吸引了大部分郑州中高端客户来此区域置业、投资;同时吸引众多开发商前来开发。
供应体量分析
163万㎡
合计


㎡

威龙逸品


㎡
20余亩
望湖人家


㎡
约30亩
金秋老年公寓


㎡
25亩