郑州锦绣山河大二期产品规划建议.doc

郑州锦绣山河大二期产品规划建议
锦绣山河大二期
产品规划建议
价格预判
自2002年以来商品房销售价格逐年稳步增长,其中尤其以09-11年增幅最大,08年在经济危机的严重影响下商品房销售价格仍同比增涨131>.71%,%,%,2011年商品房价格延续2010年的增涨势头。
郑州市房地产市场价格坚挺,住宅价格涨幅在1000元/㎡/年,预计2015年底,住宅价格将捅破万元/平米大关,住宅市场进入分划阶段,本案均价有望突破9000元/㎡
项目定位
大二期整体将作为一期升级换代产品,将重新树立郑州西南新标杆
地块价值研判
A区
C区
B区
D区
从整体地块来看,项目位于金水河东岸,景观资源优越,道路资源良好,有打造高品质项目的先决条件。
从分区域地块情况来看,A、B区距离金水河景观资源最近,景观价值最高,适宜规划品质相对较高的产品;C区地块位置居中,离景观区位置稍远,适宜规划现金流产品;D区衔接目前大一期产品,适宜延续大一期产品风格,主打中低端产品。
地块价值评判:A区>B区>C区>D区
地块价值研判
A区
C区
B区
D区
项目占地800余亩,属于郑南开发大社区项目,在整体案名与整体项目理念的前提下,提倡组团化开发理念,将各组团居住层次进行人为分划,形成4大组团化开发模式:
A组团:低密度湾畔高端生活区;
B组团:宜居教育高尚生活区;
C组团:国际风情居住区;
D组团:青年宜居生活区。
大社区,组团化开发理念,提升品质,保证现金流
地块产品配比
地块价值评判:A区>B区>C区>D区
A区
C区
A区临近景观资源,可借助金水河景观资源提升产品溢价,实现利润最大化。
住宅地块编号
产品层数
用地面积(m?)
容积率
楼栋面积(㎡)
产品面积(㎡)
总套数(套)
三房
四房
复式
三房
四房
复式
合计
27
2





175
0
0
48
48
6

142
156
166
30
30
48
108
11

130
147
150
80
80
16
176
28
2





175


40
40
6

146
156
170
30
30
12
72
11

130
147
145
80
80
16
176
29
2





210


40
40
11

150

180
140

14
154
地块价值评判:A区>B区>C区>D区
B区临近景观资源,但据河面尚有其他地块存在,项目难以直接利用金水河景观资源,适宜适当提高容积率,提高产品量,实现利润最大化。
C区
B区
住宅地块编号
产品层数
用地面积(m?)
地上建筑面积(m?)
容积率
楼栋面积(㎡)
产品面积(㎡)
总套数(套)
一房
两房
三房
四房
复式
一房
两房
三房
四房
复式
合计
26
26




38
56
0


312
624
0
0
0
936
36
16





80
120


0
128
128
0
0
256
18


80
120


0
144
144
0
0
288
38
16





80
120


0
96
96
0
0
192
18


80
120


0
216
216
0
0
432
地块产品配比
地块价值评判:A区>B区>C区>D区
B区临近景观资源,但据河面尚有其他地块存在,项目难以直接利用金水河景观资源,适宜适当提高容积率,提高产品量,实现利润最大化。
C区
B区
住宅地块编号
产品层数