合富辉煌2011年11月政策“寒冬”下合肥品牌房企营销现状.ppt

政策“寒冬”下合肥品牌房企营销现状
合富辉煌(中国)
安徽公司市场研究部
2011年11月
1
政策效果释放,降价时代来临?!
2009-2010年4月
楼市量价齐涨
2010年5-2011年3月
2011年3-7月
楼市量跌价涨
楼市量跌价滞
楼市量价齐跌
降价原因一:购房门槛提高,购买力下降
4月17日,国务院直接发文,对房贷新政继续补充,规定部分城市可暂停发放第三套及以上住房贷款,与此同时,暂停异地购房贷款。随着6月4日三部分联合发文,对第二套住房的认定标准进行了明确规范,楼市新政后已遭遇沉重打击的房地产市场再次陷入成交低谷,购买力下降是根本原因。
降价原因二:去化速度放缓、供需关系可能逆转
随着调控深入,房地产公司销售情况亦会发生进一步变化。一线城市的房地产企业环比销售额均出现明显下跌,跌幅最多在40%至50%之间。同时,销售单价也有所下降。
年前合肥仍将有众多楼盘将推出新房源,销售压力可见一斑,另外由于政策原因,市场库存持续高位,如果销售再进一步萎缩,开发商降价求销量是必然选择。
降价原因三:资金链后期会紧绷,促使开发商降价求销量
在信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产企业资金来源增速整体放缓,“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信,融资难度不断加大。
2011年7月-?
2
省内政策回顾
政策关键词:“新国八条”细则(“省六条”)、房价控制目标、住房信息联网、二三线城市住房暂无限购计划……
政策内容:
政策效果:
安徽个人住房信息将联网,与公安民政网共享数据;
居民购买二套房首付款比例不低于60%,;
合肥市要按照“新国八条”的要求,制定完善并严格执行住房限购措施,合理引导住房需求;
省内其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况,适时出台住房限购措施;
加大投入,推动保障性安居工程建设任务如期顺利完成;
,总量比去年增长23%,确保全年基本建成20万套以上
商品住房用地出让中溢价率超过50%、成交总价或单价为历史新高的城市,要在规定时间内向省国土资源厅填报房地产用地交易异常情况表;
严禁擅自改变保障性住房用地性质和调整容积率;
各市、县公布房价控制目标……
多宗地块延期出让
成交量节节下滑
开发商或酝酿降价……
二三线城市总体呈现价稳量跌的态势,没有出现大幅上涨情况,也没有发现房价异常波动或购房投资投机的现象,因此暂时没有进一步扩大“限购”的范围。
——省住建厅
3
深度博奕下,开发商打折忙跑量
调控政策已成效显著,交易量目前尚不存在显著、持续复苏的基础,未来一线城市房价仍将呈现振荡下探的趋势,在全国市场整体回暖之前,二三线城市房价也将延续波动态势。
房地产市场能否健康发展,仍面临不确定性,目前首要的任务是稳定市场预期。
死扛派
降价派
VS
10月下旬开始,龙湖、万科等一线开发商纷纷拉开降价序幕,部分项目的降价幅度更是高达3成。
虽然开发商的大幅降价引发了前期购房者的不满甚至维权,但却在一定程度上带动了旗下项目的销售。
10月,龙湖上海项目率先推出大幅降价优惠活动,精装公寓房源由17000元/平方米下调至14000元/平方米,逼近开发商的成本价格
万科在上海项目的“清林径”、“城花新园”等多个楼盘也有较大幅度的变相降价活动
新城、旭辉等二线开发商旗下项目均在11月初给出20%以上的价格降幅
上海、北京等一线城市的大幅降价促销目前已影响到二、三线城市的房地产市场,部分城市新房降价幅度加大,未来一段时间,各地的推盘压力仍然较大,可能会出现全国性的楼市降价潮。
万科售楼处业主维权
云南实力房地产开发经营集团却联合云南浙商集团有限公司联合推出“不降价”承诺,内容包括“降价差额三倍返还”等;
苏州青剑湖公馆承诺一旦降价,将补偿购房者……
死扛理由一:影响盈利
死扛理由二:看好后市
死扛理由三:降价效果不一定好
苏州楼盘声明不降价
4
省内房地产投资趋于理性
2011年以来,安徽省房地产月度投资额维持稳定局面,下半年投资额增速与全国基本保持一致,在调控下市场趋于理性。
房地产投资对于安徽省经济的发展显得至关重要,“十二五”,可带动房地产投资565亿元,重点城市房地产发展仍将大踏步迈进;
随着行业的发展,房地产投资也日趋理性,与全国投资形势开始保持一致。
近年来,安徽房地产开发投资快速增长,自2000年以来10年间,增长近25倍,房地产投资每年对安徽省GDP的贡献率约为10%。
5
省内开发商寻求其他渠道缓解资金压力
从安徽省房地产行业资金来源渠道看,自筹资金和其他资金构成房地产开发企业资金的重要来源,二者共占