钧城地产2010年8月2日郑州荆胡城中村改造发展定位与物业建议报告.ppt

钧策[20100730]
荆胡城中村改造
发展定位与物业建议报告
钧城地产 2010年8月2日
钧城郑州销售代理项目
河南鑫苑:国际城市花园、都市公寓、逸品香山、景园、中央华府、世纪东城、现代城商业。
盛润地产:盛润白宫、四季花城
祝福地产:九树洋房(高新区)
第一章
项目认识
区域属性认识
外部环境分析
开发指标分析
物业发展方向
郑东新区板块
城市主要发展方向,形成的市场最大热点板块,以投资需求为主要特征。区域范围:东环路以东,航海路以北区域。
中心区板块
城市核心地段,城市设施齐备,依托浓厚的商业氛围及商务氛围,形成城市中心高档住宅板块。区域范围:北起农业路,东至东环路,西至京广线,南至陇海路。
北区板块
该区域近年发展快速,成为了市场自发形成的热点板块。该区域具构成复杂、产品差异性大的特征,可将北区板块分为三部分:北区北段、北区中段和北区南段,目前发展处于饱和态
西区板块
城市传统工业区、行政办公区,依托完善的配套设施以及浓厚的生活氛围,形成了以地缘性客户为主的中低端住宅板块。区域范围:陇海路以北,京广铁路线以西区域。
南区板块
不在城市发展方向之上,区域陌生度较高,城市面貌较差,依托大型批发市场带来的外地商户、比较便利的交通条件形成了南部中端住宅板块。区域范围:陇海路以南,城东路以西区域。
东南板块
依托城市快速道路以及城市向东发展的带动,城市化发展快速,形成新兴中高端城市住宅板块。区域范围:城东路以东,陇海铁路线以南,包括郑州经济技术开发区。
郑东板块
北区北段
北区中段
北区南段
中心板块
东南板块
南区板块
西区板块
继“北扩东移”的之后,南区和西区大量大规模项目陆续面市,项目所在南区板块将成为大型城中村改造发展的焦点区域;
区域属性认识
陇
海
路
180万方
100万方
135万方
236万方
120万方
360万方
150万方
89万方
60万方
南区城中村大量开发,形成联合博弈局面
差异化的市场定位成为规避竞争的核心策略
南区片区城中村共有 16 个,将来开发体量达821万㎡。南区未来将形成城中村大盘竞争的时代。
村组
占地面积/亩
项目名称
冯庄
1500
正商城
路砦
504
金域上郡
王胡砦
3189
黄金海岸
黄冈寺
2900
——
刘砦
——
——
齐礼闫
1000
升龙城
孙八砦
250
二七万达广场
小李庄
587
升龙国际广场
佛岗村
1724
橄榄城
芦邢庄
530
新蓝钻
小岗刘
380
中原新城
项目思考:
城中村政策导向对产品的约束(90/70,安置政策)会加剧市场同质化的趋向;
本案
黄冈寺
陵园区
宇通公司,棉纺厂新区,
二手加工市场,
家具加工市场兼
仓储基地等
黄科大
南三环
南四环
大学南路
主要以园区式物流、
工业加工、
食品调料加工、
二手加工市场、
二手轮胎交易、
木材交易、
化工原料加工等
郑许公路
嵩山南路
嵩山南路
京广路
绕城高铁
汽车南站
区域属性认识
外部环境分析
传统产业分布较多,贸易物流功能显著;
交通便利,项目占据郑州南大门的地理位置;
南水北调生态工程的推进,将大大提高区域的居住价值;
周边村庄众多、人口结构复杂、城市面貌落后,郊区化异常明显。
京广鞋城
中陆广场/万客来
华中食品城
华中家具城
经济指标分析
住宅开发总量:体约为270万㎡;
商品住宅:150万㎡;
综合商业:73万㎡(集中商业13万㎡)
安置物业:30万㎡
廉租房:17万㎡
市政配套:㎡
备注:按控制性指标统计
开发体量庞大,消化周期长;
功能高度复合,配套比例近半成,开发成本高;
总开发量为550万㎡,可售总量为230万左右;
按照现行市场去化速度,预计可售部分开发周期为8~10年;
平均层数=用地面积X容积率/基地面积
控制指标
~3之间,产品类型丰富,市场覆盖率高;
经济指标分析
建筑密度控制在25%以内,社区景观和居住舒适度可塑性强
限高指标有利于沿河景观价值的体现;
限高60米以内,以小高层为主
限高80米以内,中高层为主
经济指标分析
郑州现有城中村改造均受到90/70的限制;
本案启动期安置住房建设量为36万方;
经济指标分析
90/70(90/50)硬性指标,产品投放结构受限
安置房政策限制,对启动期资金要求高;
本案安置与开发比例为:1:;
先拆迁,先建设,先安置的开发属性;