中原2010石家庄天鸿滹沱河项目定位报告.doc

中原2010石家庄天鸿滹沱河项目定位报告
石家庄首席资源型第一居所
----天鸿滹沱河项目定位报告
|自我定位·目标假定
根据土地条件及发展商目标,进行自我定位假定
|市场、竞争、客户、开发商要素研究·条件性验证
根据定位假定,对圈定的细分市场趋势及竞争格局进行验证,判断项目的
市场机遇、竞争机遇和客户机遇点,是否具备可能性,支撑定位假定
在客户机遇点具备之下,在本项目具体落实的可能性是怎样的?目标客户
是谁? 基本的物理特征如何
|结论修正·定位落实及项目发展
在条件要素进行检验后,明确项目定位及发展战略,整合营销价值概念落
实物业发展
思维框架
Part1
定位假定
本案
藁城
●
鹿泉
●
栾城
●
地块现阶段处于边缘位置,是未来发展的核心位置,紧邻滹沱新区,可立足长安区之优势地段—城市“北跨”的必经之地,瞻顾滹沱新区发展之核心。滹沱新区处于石家庄和北京联系发展的主轴上,是区域人流、物流、信息流、资金流的汇集通道。
长安区
二环路
一环路
本案
本案距离一环仅6公里
滹沱河风景区
区位分析
自然资源
地块分析
交通条件
项目配套
区位:地块处于“三区”的黄金点, “三组团”的中心点,城市“北跨”的必经之地。
地块意义
定位假定
地块总结
地块资源条件:地块北侧为滹沱河及湿地草甸,南侧为太平河及绿化隔离带,东侧为太平公园,该地块由河流、湿地及公园环抱其中,环境绝佳。
区位分析
自然资源
地块分析
交通条件
项目配套
东侧太平公园
冀之光
南侧太平河
北侧滹沱河
资源:地块位于滹沱河和太平河交汇处,生态环境优良,属于石家庄“一城”中央生态区,绝版优势,宜于高端低密楼盘开发。
地块意义
定位假定
地块总结
区位分析
自然资源
地块分析
交通条件
项目配套
石家庄北侧出城大桥有7座,中华大街大桥、新胜利大街桥、107国道大桥、子龙大桥、京珠高速公路大桥、新城大道大桥、太行大街大桥。其中107国道大桥和子龙大桥直达项目现场。
公交车2、31、77、112、201等路线均直达项目现场。
规划通过地铁1号线、2号线、4号线的建设,将新区与其他三大片区联为一体,同时内部形成地铁环线。2号线直达本案。新区建设有高铁站,联系北京的城际轨道也在规划建设中。
交通:交通便捷,距离新老城区中心仅在15分钟车程之内,符合“第一居所”打造条件!
地块意义
定位假定
地块总结
本案
本案
区位分析
自然资源
地块分析
交通条件
项目配套
地块意义
定位假定
周边现有配套稀缺,仅有太平公园、游乐场和农家乐,无生活商业配套。随着滹沱新区的发展,建设行政中心、会展中心、文化中心、庆典广场及星级酒店等配套设施逐步完善。现在新区城市规划展馆、园博园、市民服务中心、新民居(回迁安置小区)等项目已开工建设。
以及随着本案的入市和江南新城项目的成熟,项目周边配套生活会日益完善!
地块总结
配套:生活配套设施欠缺,随着滹沱新区的建设和本案的入市,会日益完善。同时利于本案后期商业打造和成熟。
太平河公园
游乐场
农家乐
钓鱼场
O1 项目地处外环水系沿线属于城市中央生态区
O2 项目处于主城区与新区未来之核心区域
03 城市“北跨”,为主要发展片区
Strengths优势:
Opportunities机会
Threats威胁
Weaknesses劣势
S1 地块较为规则,利于规划
S2 三面环水,生态环境极佳
S3 交通方便,出行便利
S4 社区规模较大,容易对市场产生引导作用
T1 项目周边大规模城中村改造将逐步形成激烈竞争
T2 石市土地集中放量,大品牌开发商进驻,加速竞争
W1 项目区域价值认知度不高
W2 地块内部及周边生活配套不全
区位分析
自然资源
地块分析
交通条件
项目配套
地块意义
定位假定
地块总结
地块:机遇与威胁并存,优劣势明显。
区位优势:新区打造低碳、生态、智慧新城,创新动力之城、宜居活力之城和滨水魅力之城。
交通距离优势:交通便捷,距离市区15分钟车程,适宜第一居所。
资源优势:中央生态区,自然资源绝版优势。
品牌优势:央企实力品牌打造,资源大盘品牌标杆。
劣势
区位认知:项目区域价值认知度不高。
配套不足:地块内部及周边生活配套稀缺。
位于滹沱河南侧,拥有一定交通距离优势、自然资源优势突出,但区域认知及现有配套条件是极大的挑战。
优势
区位分析
自然资源
地块分析
交通条件
项目配套
地块意义
定位假定
地块总结
开发思路:借助优势条件,强化区